:::: 中国人民大学房地产MBA建筑项目设计开发论坛暨河南班同学会 ::::

论坛部分:
时间:2007年元月6日上午
主持人:各位学员、各位来宾,早上好!欢迎参加中国人民大学房地产MBA年终论坛。从2004年进入河南以后,我们已经成功招收了3期学员,很多主流房地产企业都有我们的生意,我们从2004年的关注人才的发展,到2005年我们关注政策风险的规避,今年的年终论坛我们的主题是《房地产项目开发与建设》。
这3年以来我们的学员活跃在我们全省的房地产,可以说我们共同见证了房地产高速发展的时期。这次我们邀请到了我们非常著名的国内建筑大师高志老师,来给我们主持这两天的房地产项目设计开发论坛。另外为了促进大家的交流,我们在今天下午还安排了两个活动,第一我们会在我们中原的地王项目,蓝堡湾项目今天下午会安排一个考察,另外在晚上我们全体学员都会在蓝堡湾参加我们今年的新年联欢会。现在我们以隆重的掌声来欢迎高先生开始我们这两天的精彩讲座,大家欢迎!
高志:感谢,过奖了。这次北京发生了大面积的流感,我也未能幸免,所以我前天晚上发烧39度,昨天晚上都过了安检当时一量38.6度,我真担心过不来,昨天夜里我又吃药,现在还是37.5度,所以人发烧有时候就会说胡话,如果说错了大家请谅解。
今天能够占用大家时间和大家交流经验,我今天应该是一个战士。我一定会坚持到我冲锋冲不动为止,生命不熄,战斗到底。我晕倒了大家不要怪我,如果我能坚持,我一定把我知道的跟大家分享!
今天给大家带来了这么几个题目:一个我给大家讲讲小户型,还有一个给大家讲讲城市产业链和城市的关系。如果有可能,给大家讲一下在建筑设计上一些新的手段。基本上还是以住宅为主,旅游建筑、商业建筑、酒店办公楼都有,如果大家要有这方面的要求,一定要先跟我打招呼,这个课内容可以改,咱看看要求有多少。现在国家不是不让盖别墅,咱们就把别墅内容往后拖,如果咱们这里超过50%的人强调要求听别墅咱们就讲。
今天上午就讲“国六条”与小户型,我这个说法完全是站在建筑师的说法上来讲,也是我自己研究的体会,我尽可能的因为大家在座的大部分可能是搞开发的,我尽可能的不涉及太多的特别专业的说法,尽可能举一个比较简单的道理给大家讲清楚。在这之前我先搞一个调查,这里有搞建筑设计的有没有?总共4个,搞开发的请举手,差不多都是搞开发的。好,谢谢。
大家肯定会说,这个“国六条”都过去半年了,你今天怎么想起讲“国六条”了,我问大家一个问题,咱们河南这儿有90和70这个说法吗?90平方米含70%,你们愿意执行吗?不愿意。为什么不愿意?谁能说出来理由,为什么不愿意?因为郑州人民需要120,国家就给90,是这样吗?郑州需要120的占百分之多少?60%—70%人需要120的,郑州人民,向郑州人民学习。我给大家讲讲“国六条”到底是怎么回事儿?咱们该怎么去处理90和70?我给大家讲讲我们的体会,我觉得讲完了今天大家回去会有新的体会。
第一个九部委颁发“国六条”说什么呢?从6月1日起,凡是新审批,新开工的商品住房建设,套型建筑面积在90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上,且过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。当时发了这个以后,全国上下说老实话,全傻了,过去国家发布一个政策,比如说像“国八条”的时候大家还喊一喊,这次喊不出声了,为什么?不知道怎么回事?当时我们也认识很多政府的官员,我们也通过各种渠道私下去打听,打听是什么结果呢?据说这是温家宝召开国务院有关重要的人在国务会议上商定的。这么大的一个事,后来我们觉得这个有问题。为什么有问题呢?大家想想我们现在我们在北边新疆,东普分子干嘛啊?东普分子在搞爆炸。我们西边,印度干嘛?印度在搞核武器,印度的空军现在实力都超过了我们,另外还有航空母舰。我们的南边现在越南侵占了我们大量的南沙群岛。我们再往南,陈水扁现在在搞台独。我们东边有小泉纯一郎参拜帝国神社。我们再往东也在搞核武器,温家宝着急的事太多了,那么多工人下岗,我说中国250万傻子,八千万残疾人,2亿文盲,还有功夫管理小户型,还规定不能超过90平方米,70%不能超过90平方米,怎么能量的这么准,政府也不够忙。所以当时我们看到这个我们也蒙了,当时我们在海南开会,跟潘石屹啊,我们都看不懂,经过这半年大概我们改了200万平米的小户型。
为什么今天给大家讲这个,这个特别实际,因为你们马上都要面临这个问题,原因在哪里?也就是说房地产到底怎么了?到底出现什么问题了?咱们首先看国际上,房地产热。不仅仅是中国,全世界房地产都热。举两个例子,我的同学在伦敦,市区里面,五年前买的房子,现在涨了将近1倍,五年涨了将近1倍,这势头我看基本跟上海差不多。我们家在纽约买的房子3年涨了60%。所以房地产热不是中国一个国家的问题,也不是某些城市的问题,是全球性的,就跟变暖的气侯。我们国家每年10%的GDP增长率,2%的城市化进城,使得房地产发展超速,房价的上涨趋势不可逆转,为什么这么说?大家看,我们国家的城市化是2%,2%大家知道意味着什么,我们假如有9亿农民的话,2%每年就是1800万农民要变成城里人,这就是我们目前的状况。1800万,一个人进城需要多少建筑面积?需要100平米,你说有这么多吗?我跟大家讲,这个数只低不高。为什么呢?因为农民进城可不是光进城就睡觉,他进城事还多着呢,就医、孩子上学,从事各种文娱活动等等。平均国际上的标准是一人是100平米,1800万人进城多少平米啊?18个亿。我们国家每年用于房地产流通的商品房有多少?2004年区区6个亿,现在2005年和2006年的数据还没有,2005年大概达到7、8个亿,当然加上其他的公共设施,每年大概是15、16个亿。城里还有4亿人,你不住房了?你不改善你的生活了?所以我跟大家讲,咱们现在房子在短期之内这种缺失不是一天两天能解决的。所以中国房地产缺乏的现象就是长期的问题,所以房子我国民经济增长10%,房子价钱增长10%,我不说这个就是应该的,我觉得它是属于比较正常的。
小户型意味着什么呢?咱们就说小户型意味着什么,为什么温家宝,中央想起这么一招要搞小户型,原因在哪里?过去我碰了很多人,我现在可以随便问一个人,谁能告诉我,你们认为中央为什么要搞小户型,为什么?
观众:过去搞形式主义,还是让低收入家庭好过。
高志:您指低收入是谁?
观众:生活在中低层。
高志:我问大家一个问题,90平米的房子,社会底层人买得起吗?还是买不起。中层的人有可能,底层的人放心没钱。所以国家为了解决的是底层人的问题吗?是不是?告诉大家我的观点,不是。国家为什么想90,85行不行啊,70行不行,为什么?来看看我们研究的结果,一会儿户型怎么改我这儿都有招。
咱们看看中央政府怎么打算,中央政府要发展成以中产阶级为主的稳定的社会。什么意思啊?大家回忆一下,现在90平方米,我告诉大家,你们不要心存侥幸,这个政策国家将作为国策实行很多年。咱们看看几个国家,很有代表性,像巴西,经济发展的很好,俄罗斯经济发展的也很好。但是巴西、俄罗斯都出现了什么啊?寡头经营、家族经营。但是真正的像美国、意大利、德国这样的社会是什么人为主啊?什么经济为主?中产阶级为主。注意,这个社会最稳定的是什么呢?他一定是这样,一定是中产阶级占到60%—70%,10%是什么?资产阶级,20%是什么?无产阶级。咱们国家刚一开始搞革命的时候,想让无产阶级当家作主,想的非常对。但是经过世界革命的事件后,发现无产阶级当家作主是可以的,但是需要经过一定时间,不是一下子就能做到的,因为如果想让无产阶级作主搞计划经济,最后怎么样?失败。所以邓小平同志提出,说提高农民的农产品价格。所以改革开放农民怎么样?富起来了。但是大家注意,农民富起来,富了多久啊,不过是两三年。因为农民富起来的前提是你把大队和公社解散,这样他的积极性来了,缴足了国家的,给足了集体的,剩余的都是自己的。但是发现什么?农产品价格可能持续提高吗?不可能。农民生产白菜,再怎么生产还是白菜,跟计算机不一样,原来奔腾6、486、586,一个86上去,差好几百块钱,农民做不到这个,所以农产品价格不可能往上提。这就引起什么问题呢?引起其他国家的农民对中国政府抗议,现在我们农产品价格很多已经高于国际市场,这说明你国家在补贴农业,这在国际上竞争不公平,所以要解决农民的问题,光靠提高农产品价格不行啊,怎么办啊?让农民进城。进城马上面临住房的问题,马上问题就来了。 ……………
万米长跑的起点与终点。各位开发商朋友你们要注意,中国人有一个毛病,叫什么呢?叫谁也不服谁。其实,外国人也一样。只是外国人过了这个阶段,中国人没过这个阶段。万米长跑,我不知道郑州有没有万米长跑,马拉松长跑,有几千人参加吗?
嘉宾:有。
高志:参加的有专业的也有业余的。但是你注意在刚一开始起跑的时候,不管是真的还是假的?不管是男的还是女的?不管是老的还是少的?大家全玩命。为什么啊?不服。中国的中产阶级现在就这架式,因为我们过去过苦日子过惯了,现在就较劲。马拉松是40公里,但是等到跑过了10公里以后,跑的快的轻松自如,跑的慢的龇牙咧嘴,慢慢的队伍就拉开了。这个时候他还服人家不服?不服不行。河南人们需要多少?你们说需要120的。现在刚起跑,谁都不服谁的,等到他跑到一定时候,假如再过十年,相应的阶层慢慢的稳定下来以后,他就不争了,我有80、90平米就行了,你服不服,不服咱就溜溜,溜到10公里、20公里的时候就歇了。我们现在还是处在一个万米长跑的初级阶段,谁都不服谁,所以我给大家讲,你们不要被120平米、130平米所谓的旺盛需求所吓住,所迷惑。实际上国家定90平米我觉得也是有问题。譬如像东北,东北三九墙、四九墙,但是四九墙和二四墙能差多少?90平米大概能差1平米—1.5平米,差这么多。还有到了南方,南方现在调查120—150平米这样的住宅很多,这个时候90平米需要做的同样面积的做到99平米。所以国家定90平米“一刀切”这种状况我个人认为值得讨论,是不是非得要做,我建议不如给个幅度,比如说从85%—95%,给个幅度比较好。但是根本的问题不在这儿,根本的问题是中国的中产阶级到底要什么样的生活方式。
第二比对手领先一点点,领先谁呢? …………………….
观众:为了结识更多的富人,有更多挣钱的机会。
高志:给他鼓鼓掌,这个说对了,富人买好房子干嘛的,是为了炫耀,是为了舒服,对不对?对。但是最终的核心目的是什么?挣更多的钱,这是关键。因为富人豪宅里面非常重要的功能是什么功能啊?社交接待,这是他根本目的。他之所以能够成为富人,原因是什么?肯定是很会做生意。升值也对,但是一般的富人很少有人说买一个房子等升值了再卖,那种人很少,真有钱人,他要用这房子挣更多的钱。
但是对我们的中产阶级,你买90平米。在我们90平米,主要是什么呢?主人的生活系统,我说明白了吗,所以90平米为什么改着费劲,经常把120—150,贵宾的功能、保姆的功能往里放,这怎么能做出来,就是做不出来。所以我们开发商朋友,你给设计师下任务的时候,你要明白90平米就是给一般中产阶级用的,没有必要招待很多人,不用给保姆配专门的卫生间。 …………….

时间:2007年元月6日下午
高志:这个项目实际上给大家讲的是一个观念,就是从现在开始,我们要从简单的做产品变成做系统,这做系统,可不光是建筑师的事,还有开发商。过去我碰到很多不错的朋友,就跟我讲,我当时出道的时候,我怎么变得这么有钱,我就是一个项目,在一个项目里面弄了两个好户型,就卖的特好。现在你们谁敢说,你们谁有两个小户型就把项目做得很好,没那日子。现在从甲方来讲,就互相之间在找设计的高手,注意是真正的高手,不是那种自封的高手。项目和项目之间现在处在激烈的竞争阶段,你能不能做好,其实跟生活质量有关系,跟进度有关系。但是最重要的还是跟项目的规划这个关系最大。 ………………………

时间:2007年元月7日上午
高志:今天大家来首先感谢大家,尽量不耽误大家的时间,争取多给大家一些信息量。今天讲两个内容:一个是商业建筑。实际上商业建筑比住宅难做的多,风险大的多,而且商业建筑有一套非常系统的说法。今天给大家把这个系统的说法讲一讲。在中间给大家举一些实例,然后介绍一下旅游建筑,以后再做项目,单纯的靠盖房子、卖房子难度越来越大,现在必须要有一个主题。主题就是做旅游建筑越来越多,但是开发旅游的房地产很少。有时间的话给大家再讲讲景观,原来想讲别墅,但是国家宏观政策调控讲别墅的机会不是很多。别墅跟我们昨天讲的东西完全不是一回事,是另一个话题。因为别墅针对的是极少数富有的人。
今天给大家讲的叫商业建筑的设计要点及案例分析。 ……………
高志:离这儿多远?官和家乐福一定让他们离的越近越好,只有这样郑州其他的小企业才能生存下去。因为离的近了,对手就成了家乐福,而不是郑州的小企业。如果离的远了,先把小企业收回来再说。各位,沃尔玛进来很危险,危险在哪儿?第一,连锁店实际上是什么呢?实际上用大工业的办法,用工业化的办法去解决零售业的问题。连锁店他是一种现象,他根本的实质是集约化的工业,集约化的生产,集约化的经营手段来突破每一个人单独的单体,这是根本。 …………
还有一个叫巴顿,时间最小理论。“商业中心交通可达性最佳的实质是:所有购物出行者到达中心的出行时间综合为最小。对零售商来说,交通体系必须到达令人满意的程度,使其潜在的顾客得以光顾”,什么意思?就是现在的人们在购买东西的时候,不只计算你这个产品的价值,还要计算你的交通价格,还要计算交通时间的价格。
趋异理论我们叫生活性购买。什么叫生活性购买?商店办得好不好一个非常重要的原因,是我们产品大量的雷同化,你没东西,别人卖什么你也卖什么,最后拼的就是价格,拼价格的结果就是我死你也活不了。为什么这么些趋异化,你拼是差异性,不仅仅是建筑的差异,东西得有差异,而我们现在好多可以网上购物,过去都是跑。应以大型百货商场为主,花样多(3—5万种商品以上),这是国内,国外一个商贸最少要150万种才能叫商贸。大家想想150万种什么概念。
第二个叫趋同性。就是买大众商品,比如说买电脑、买汽车,河南有没有汽车城?
嘉宾:有。 …………………….

时间:2007年元月7日下午
高志:今天下午给大家讲讲旅游建筑,旅游建筑我说应该叫“旅游房地产”,可我不是要告诉大家怎么盖旅游区。我们这个始终是围绕房地产开发。我们题目叫旅游房地产的设计要领与案例分析。首先我们讲一下什么叫旅游房地产。旅游房地产发展的三个阶段,旅游房地产的发展趋势,旅游房地产的规划设计要点,还有案例分析。给大家做两个案例分析。一个案例分析是在江西,一个案例是在湖南。但是有时间还有一个案例是在云南。给大家看看旅游房地产是怎么赚钱的。
第一,在讲旅游房地产之前,我们要把旅游房地产和普通的房地产区别在哪里?大家知道为什么要通过旅游房地产赚钱,还是我昨天给大家举的例子,打火机。你要是老老实实在街上卖就是5毛钱一个,你非得赋予他额外的价值,长城是个什么地方,八达岭什么地方?著名的旅游景点。旅游景点赋予打火机的价值就增了5倍—10倍,那才是打火机。那要是房子呢?比如潘石屹搞的一个“长城脚下的建筑”。这个东西本身来讲也是富有有很多文化的意义价值。旅游房地产和普通房地产区别在哪里呢?有这么几条:
第一资源。旅游地产不同于普通地产的开发,它更依赖于环境条件和投资的实力,属于公共建筑影响的范畴。大家注意凡是旅游区,他一定是大家都能去的地方,你就三个人能去的地方不是旅游区,那是你们家后院,所以一定是更依赖于公共。要依赖于公共环境的投资的实力和影响。既然大家都能去的地方,对什么要求高?对它的交通要求非常高。所以要是做旅游房地产要千万注意,最重要的问题就是交通。
第二叫客户。因为旅游地产的客户你不是简单的为解决住房有无的客户群体。而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。在风景区投资或者是在旅游区投资,买不买都可以,而且一般他都不是第一次买房子,都不是就是有无房子住的问题,往往买的是第二套房子,第三套房子、第四套房子,这些人有一定买房的经验,所以做旅游房地产客户和做一般房地产客户对象不一样。这个大家要注意。
第三条经营。旅游房地产的营销方式是租赁与出售相结合的形式,后期有很强的管理和经营能力问题。这是个大问题。你盖了一个酒店式公寓,或者你盖了一个小酒店,你可能采用产权的方式卖掉,但是我告诉大家,经营酒店这可是件相当难的事,没那么简单。所以旅游房地产还要考虑后期经营的问题。我们给旅游房地产简单做了几个分类:
第一类叫旅游景点地产。旅游景点地产主要是指在旅游区内为客户活动提供的各种观光休闲娱乐等非住宿性质的房产;比如深圳的锦绣中华和世界之窗内有大量的餐饮店,还有剧场,这是整个景点的一部分。我相信部分在座的开发商很少有人摸这东西,我劝你们也别摸。
第二类叫旅游商务地产。主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、参观、娱乐建筑物及关联空间。比如,张家界的佳程酒店和丽江的七星大酒店。
第三类是旅游度假地产。主要是为游客或度假者提供,直接用于旅游、休闲、度假居住的各种类型的地产。如度假村、产权酒店,如海南的华宇度假村。(看图)这就是我们在海南做的项目,完全是模仿亚热带的丛林。还有一个感觉最好的,有一个电影叫《红色娘子军》真实的取景地方就叫叶林镇,我真的去过那个地方,那个地方树密的人都走不过去,那个地方真是浪漫,听着大海的声音呼吸,下雨的时候看窗前的雨滴,在那儿吃饭还可以抓到鱼,放点盐,什么味儿都没有。它依然保留了当地纯朴的风格,我不知道那样的地方旅游业开发后还能不能持续下去。当时,支持的地方有一个中国银行,还有一个海南省建行。还有一个地方就是海南的五指山,五指山我去过,他叫“五指山度假寨”,旅游度假地产是一个“双刃剑”,做好了会很好,做不好会一败涂地。我就说五指山度假寨,他真是在山里,咱们说万泉河水清又清……军民团结一家亲。进了山里面,最里面的地方再往上就是山头,里面很冷,他们想了很多办法,包括把房子架空保暖等等,还建有KTV,还有女子摔跤,女子拳击等等,依然做不起来。为什么?就一个原因,就刚才跟大家讲的,既然是公共场所,什么问题得解决啊?交通。海南都修了高速,从高速到那儿去必须得走一段,就这段路要了它的命,海南稍微一下雨,咱们的车过不去。所以旅游度假千万注意交通。
第四类是旅游住宅地产。主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。如江西省的赣源山庄。这就是我今天要给大家举的例子,这才是真正我们今天要讨论的,就是怎么用旅游这张牌把好地圈下来?在合适的时机发力。给大家举实例,之前还有几个主要的因素,我们叫旅游房地产的五大要素:第一叫天生丽质或叫资源优势,做旅游房地产必须玩的是资源,什么叫天生丽质?不管这个女孩将来有多少文化,五官得端正,不端正怎么教也教不会。所以要去找这种天生丽质的地方。这种资源分成两种,首先这种叫显性资源,还有一个叫隐性资源。显性资源是旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地,基地附近有青山绿水等优良的自然环境,能够吸引人到此旅游度假,这样给项目的开发带来了先天优势。比如丽江,张家界。这两个地方大家都去过吧,但是去了完全不是这么一回事,丽江是文化古都,是先天的保存很完整的象形文字,是真有文化。张家界大家知道怎么回事儿吗?我告诉大家,张家界有相当美妙的自然风光,但是张家界整个的故事是人为编出来的。给大家讲讲,这可能对大家将来做房产很有益。 …………….
第二叫隐性资源,如田园风光、古老村镇的建筑肌理等。如周村等等。我举个例子,我小的时候翻书,翻到一本书被是北大的王力(音)教授写的,举了一个例子叫“帽檐场所进屋台……两岸青山排他岸”(音)。写的是江南的一个小房子,写的栩栩如生,很简单,但是要把房子做出来太难了。所以真正难做的恰恰是这种说不清楚的东西,这是最难做的。第三种叫人工资源。这个最好做。比如千岛湖就是,新安降水电站,故宫等等这都是人工资源,人工资源创意就少一些。最难弄的就是怕历史。
最后一个就是故事。故事注意,故事不能乱讲,故事有两个优先。第一个知名度优先,深度其次。第二个叫趣味性优先,历史性或者科学性其次。给大家举的例子,去年清华找我,说高老师啊,你无论如何你得去一趟诚志(音),说那儿有一个山西第一才子的大院要整个儿进行重新改造,他们准备委托你们公司做这个事,我一听不是很高兴,而是当时傻了。我说我念书念的不是很少啊,你们知道山西第一才子是谁吗?谁能告诉我?没人知道。谁是山西第一才子?那不是自封的嘛。我去了以后才知道什么叫“山西第一才子”。我们这位是在北洋军阀期间做过半年的军委部长,是这么一个“山西第一才子”。所以像这样的旅游项目肯定火不了,为什么?没人知道。所以大家一定要注意,一定是文明优先、深度其次。大家看世界之窗,我都这么大岁数了,是专门学建筑的人,我去深圳只要有功夫我都会去世界之窗走走。为什么?建筑师就喜欢看这些东西,追求的是感觉,只不过比例小一点,尺度小一点,但是一定要有知名度。第二叫趣味优先,历史其次。就说杨乃武与小白菜,你觉得清末那些人真的同情杨乃武与小白菜,大家只是觉得小白菜特别漂亮,他们喜欢看这个东西,冤案多大不重要,他就能引起社会的重视。我们现在很多暴力片、警匪片,除了枕头、就是拳头。所以你的趣味性要放在前面,历史性其次,但是不能胡编乱造。究竟杨乃武和小白菜是怎么回事儿?有必要弄明白吗?没必要。举个例子,伊斯湖好象在非洲,大家说只要伊斯湖存在,鬼永远都抓不找。要不然怎么吸引游客,就是给你制造这种悬念。这次美国人把萨达姆杀了,我觉得特别傻,本来可以随时利用他,你把萨达姆杀了,什么希望也没了。
第三个,3个投资矛盾。第一长线投资与短期收益的矛盾,很少有旅游地产一次到位,规划的分期实施,如华侨城干了十几年。我当年特早去深圳的时候,深圳还是一阵狼藉。那是1983年,去深圳跟出国差不多。深圳刚刚把原来的小房子拆掉,85年去深圳的时候,深圳开始修深圳大厦,出现了一个深圳体育馆。我90年去深圳的时候,刚刚有华侨城。那时候有一个酒店,那块有一个世界之窗,一片荒凉。你们现在看,那片房屋卖的其实挺便宜的,当时1600。整整五平方公里干了十几年。华侨城当时建是深圳的世界公园,是为了稳定海外到深圳投资的人,让他们有一个玩的地方,没想到现在成为深圳收入的主要来源。这是一个长线投资,因为是政府无限划拨的。第二个叫专业经营与外行业主的矛盾。不同于一般的物业管理,酒店式公寓特色酒店,长期培训是一项巨额开支,培训费可达开办费的60%—70%。业主愿意支付吗?什么问题呢?我们唐山做的项目也是五星级做的很好,现在要开业了。经营完了以后分利润,管理公司说,我要培训这些员工要花500万,500万谁出?你说我买了房子,房子租给你了,这钱你出不出啊?所以做这种投资,你可一定要注意这个问题。三是广泛宣传与重点推广的矛盾。这又是一个问题,我们做酒店式公寓,一做可能就是几百栋,但是真正入住的就是几十户,一共是五百人的业主,每个人都交钱了,经常有人住的业主回报率肯定就很高,另外一个盖别墅,几乎没人住,你愿意干吗?客人想住哪个房子不是你说了算。所以这些东西,这都是我们通过好长时间发现,旅游地产不是我们想的那样。
四个规划要素。四个并举,这是规划怎么解决的问题。第一系统完善;开发与保护并举,这什么意思?我们觉得在风景区我们最担心的问题其实是一个污染的问题,比如像我们在海南做酒店的时候,青皮林(音)脆弱到什么程度,假如这个地方没走过人,把他砍一砍让人过,大概五年这个地方就不长树了,非常非常脆弱。所以开发与保护并举,这是要注意的。第二个其实是最实际的,叫情趣与舒适并举,这是一个特大的问题。问题在哪儿呢?比如让你到一个很美妙的地方去玩,你肯定愿意去,但是要是让你天天吃一种东西,你肯定不愿意,你在提供情趣的同时,必须给他一个城市同样的标准,你可以给他吃这种野食,但不能多,另外一个特别大的问题,人饿着可以,可以带干粮。不能上厕所,这是最大的问题。因为所有的风景区厕所问题解决的都不好,大家知道里根总统的夫人来中国旅游,她的感受就是中国的厕所太差。所以标准适当,情趣与舒适并举。当人要是水土不服拉肚子的时候还有功夫欣赏良辰美景。所以做这样的东西我看的太多了,房子做得很好景观做得很好,最后吃的不行。还有一点要注意的,就是中国人好客,比如劝酒,就是在你安排度假村娱乐和休闲以及吃的上面,一定要注意不要强加于人,你不要决定你认为好的东西,比如到四川全是辣子馆,很多北方人吃不了辣子。第三实施有序。远期与近期并举,长融短投。旅游房地产做房子的时间,远远没有你做基础设施的时间长,就是做外线。最后一个规模合理,尺度与位置合理,方便实用。
第五个叫循环经营。第一要建立产业链于独立建筑物之间。第二投资回报率先于利润率,第三建立渠道先于产品营销。前两个就不说了,建立渠道先于产品营销,什么意思?你们发现了没有,旅游房地产经营最好的两个省是哪个省?就是海南和云南,但是云南省去年几乎所有的旅游公司,差点全部垮掉。我不知道你们听说过没有,其中非常重要的一个原因,他的渠道,云南和海南省的旅游渠道并不在他们自己手里,在谁手里?
嘉宾:旅行社。 …………………
今天给大家讲了一下商业地产,没给大家太多讲,我发现大家反映不行,商业地产确实有点难,我看大家昨天晚上挺辛苦的。商业地产运作的方式比较复杂,讲商业地产大家注意几个问题,不仅仅考虑盖房子,还要考虑将来怎么经营的问题,不会经营没关系,不要就扔给谁,就跟股票一样,琢磨差不多就扔给别人。再下面给大家讲旅游地产,旅游地产的特征是未来房地产特征就两个趋势,一个是商业地产、一个是旅游地产。我个人认为商业地产做起来可能比旅游地产难度大。旅游地产风险还是小,旅游地产特征我给大家讲了,知名度、文明度,故事的编排,资金的准备,客户的挑剔,交通等等这方面的问题。最后给大家举了两个例子,举了一个南昌的例子,那是一个大规模的旅游开发,大概100万平方米,怎么做的,分成几个小区,山怎么分析,水怎么分析,道路怎么分析,交通怎么分析。然后又举了一个例子就是丽江,丽江我们没有整个讲,都有什么功能。讲了室内的一些,为什么给大家讲这个,就告诉大家,我给你们讲的,这两天讲的所有的课都是你们比较容易听得清楚的。我最后,今天给大家讲的这才是真正建筑师要干的细节,干这些细节可难了。河南是中国第一人口大省,也是第一个领先中华民族15个世纪,也是个一千五百年的城市,我想经过我们的努力,河南一定会有一个辉煌的发展,我也想成为大家的好朋友,我们共同学习,好谢谢。
主持人:非常感谢高老师带病给大家讲两天的课程,咱们再一次最热烈的掌声感谢高老师!

联谊会部分
时间:2007年元月6日晚
主持人:尊敬的各位女士们、先生们,中国人民大学房地产MBA班河南同学联谊会现在正式开始!请允许我代表本次联谊晚会的承办方河南思达置业有限公司,金基不动产郑州有限公司对各位来宾的到来,表示最热烈的欢迎,欢迎各位光临蓝堡湾,光临中原国际数码港。首先让我们一同来感受一下,中原国际数码港一期住宅蓝堡湾的城市魅力。(大屏幕)
孙一闻:尊敬的各位领导,各位来宾,亲爱的朋友们,大家晚上好!我是中国人民大学培训学院河南教育机构孙一闻,非常的荣幸今天能够来主持这样一场别开生面的宴会,今天对于我们中原地产界将是一个不平凡的日子。中国人民大学房地产学院自2004年在河南开办房地产MBA研究班以来,已经成功的举办了3期。来自全省的200多位地产精英,加入到我们这个载满荣誉的中国地产,为了加强学校和同学们的交流,同时也增进我们各班学员之间的友谊,我们在河南地产界和在座各位媒体的大力支持下,组织了本次房产年度论坛及今晚的新年酒会。因为本次活动是同学之间的联谊活动,所以我们也特别的邀请了来自04、05、06三期学员代表和我共同主持今晚的晚会,下面让我们用热烈的掌声欢迎三位嘉宾主持闪亮登场!
尊敬的各位嘉宾
各位同学
女士们先生们,大家晚上好!
我是房地产2004班同学李红征,我是05届学员童风华。我是咱们MBA班06届的学弟我叫王相森,谢谢大家请多关照。
孙一闻:金秋报喜,在这辞旧迎新的时刻我们相聚在这里。
这里是我们相识的摇篮,这里是我们相识的圣地,中国人民大学使我们心相连,叫一生同学您好,让我们铭记百年。
孙一闻:我们这次活动也得到了各位领导的支持。让我们认识一下今天到场的两位领导和嘉宾,他们分别是:中国人民大学培训学院河南教育中心河南省凯若管理中心主任赵玲女士。以及金基不动产郑州有限公司董事长赵建中先生。
感谢各位领导的光临,今天的主力还是我们各位MBA班的同学们,让我们用最热烈的掌声欢迎各位同学们的到来。
本次聚会我们各位同学不但为大家献上精彩的节目,本次的主办方还为各位献上了一位神秘的礼品,在节目的最后将会抽出。
我们优秀的高级经理人对你们的到来我们同时表示最热烈的欢迎和最诚挚的感谢,欢迎你们!
对于本次活动中国人民大学的各级领导也都给予了极大的支持和关注,下面让我们用热烈的掌声有请中国人民大学培训学院河南教训服务中心,河南凯若管理培训中心主任赵玲致辞!有请。
赵玲:尊敬的高志博士,赵进京会长李建华董事长,尊敬的来宾,亲爱的04、05、06届全体学员们大家晚上好!首先请允许我代表中国人民大学河南教学中心河南凯若管理培训中心,对大家的到来表示最热烈的欢迎。同时我们对思达置业集团,以及我们尊敬的李建华董事长,为我们的论坛以及今天晚上的联谊酒会,提供了高品质全方位的支持表示真诚的感谢。我想借这个机会再感谢一位,我们今天的主讲是高志博士,他昨天到郑州后发烧,到了酒店以后,后来抓紧吃药、治疗,我们当时担心会不会影响今天的演讲,但是大家看到他的演讲非常精彩,他系统的独特的观点,让我们受益匪浅,所以我想代表我们的学员在这里对高志老师道一声深深的感谢!
时间非常快,刚才孙一闻已经讲了,中国人民大学房地产MBA班,2004年5月进入河南,8月1日我们黄埔一期开办,到现在为止已经3期了,将近3年,在这3年当中我们围绕着培养中原地产精英,打造中原地产第一营这样一个宗旨,始终坚持以构架系统的知识作为基础,以注重学以致用、创新发展为目的,三年来我们在教学中采用了1+1的教学,我们开办了第二平台,打通了第三空间。系统教学的过程中,我们分别组织了不同期不同班的学员上北京,下深圳,走武汉、赴上海、到国外,通过这些一个系列的活动,使我们学员参观考察探讨分析,学用结合,三年来我们的学员们得到了迅速的成长。
无论是从专业知识体系和人脉扩展上都有一个全方位的提升。每当我们提到我们的学员升职了,从中层到高层,从高层到董事长总经理,我们深深得为他们自豪,每当我们看到我们学员所在的企业所操作的楼盘频频获奖的时候,我跟他们一样的自豪一样的有成就感。不仅如此,我们这些学员在对外已经树立起了河南人的形象,河南地产精英的形象,这个无论是北京、在深圳,很多人谈到我们河南的学员是这样的,“有文化,学习风气好。”本月23日,人大专门打电话过来,就为我们房地产的发展作为一个典型做一个专题的汇报,在来年在我们的运作过程中会给一些倾斜和支持。这是我谈的我们整个学习,在学习过程中进步得很快发展的很快。到现在我们可以自豪的讲,人民大学和河南凯若作为一个承办方,还有我们全体学员,经过我们共同的努力,我们中原房地产第一营已经形成,我们MBA河南班的联谊会的作用已经开始启动,我真诚的希望我们能够再接再厉,努力的呵护和支持这个平台,让这个平台打造得更加强大,更加有价值。让我们中原更多的地产人在这里学习、成长和收获。为我们中原地产的发展做出更大的贡献。这是我们的心愿也是在座诸位的心愿,也是我们共同的责任。今天晚上星光灿烂,这里面暖意熔融,我们是朋友,大家是同学,能够相聚在这里是我们的缘分,让我们打开心扉交流沟通展示与分享,最后我真诚的祝愿我们大家今天晚上能够活动得开心,渡过今天晚上这个难忘的今宵,谢谢。
主持人: 让我们再次用热烈的掌声感谢赵主任的精彩发言。本次活动是我们2004期的优秀学员单位,河南思达有限公司,金基不动产郑州有限公司给予了积极的支持和帮助,在此让我们再次用掌声感谢他们,下面有请金基不动产郑州有限公司的董事长赵建中先生致辞,掌声有请!
赵建中:各位女士们、朋友们、同学们,大家晚上好。在这样一个美好的夜晚,我们中国人民大学房地产MBA河南班的同学在蓝堡湾欢聚一堂,共度良宵,在这里请允许我代表河南思达置业董事长李建华女士,及全体职工对今天晚上到场的同学表示热烈的欢迎。对中国人民大学房地产MBA建筑项目设计与年终论坛的顺利召开表示由衷的祝贺。中国人民大学房地产MBA河南班自2004年开始招生以来,为河南房地产届注入了新鲜活力,这不仅给我们河南房地产届的朋友们创造了一个学习、交流的机会,经验共享的平台,也让我们河南房地产的同仁们结下了深厚的友谊。在这里特向中国人民大学培训学院表示衷心的感谢!
中原国际数码港是由河南思达置业投资开发的,一个精品住宅高档商务超五星级酒店组成的大型楼盘,建成后将成为郑州乃至河南的一个新地标。中原数码刚蓝堡湾成就一个五星级的住宅典范,旁边就是我们以五星级标准装修的样板房,请大家光临评鉴,最后衷心的祝愿房地产MBA项目设计,房地产MBA河南班联谊会取得圆满成功,也祝愿我们人大房地产河南班同学之间的友谊地久天长。
主持人:让我们再一次用热烈的掌声感谢赵总,我们MBA班能能够在河南顺利开展,得到了各界政府和媒体的大力支持,今天我们河南住宅产业商会的赵进京也来到了现场请他为我们致辞!
赵进京:各位来宾,同学们大家晚上好!首先我非常高兴得能够在这美好的夜晚和各位精英们相聚在这里,今晚整个蓝堡湾各位的来到,各位耀眼夺目,河南省产业商会对今天晚会得成功举办表示热烈祝贺!在房地产业开放发展的今天,一个企业的发展不仅仅靠资金资本,更需要人力资本的支撑,人民大学和凯若公司一直致力于行业人才化方面培育和教育这方面作出了伟大的事业,目前已成功举办了3期房地产MBA,会聚了全省100多家房地产业的精英,为我省培养了200多位人才,为河南房地产的发展作出了积极的贡献。大家知道目前成本推动造成中小企业发展尤为艰难,这就希望我们联合走联盟之路,将分散的资本集中起来,优势互补增强核心竞争力,对此商会在这方面进行有益的尝试,有不少困难企业从中受益,得到了社会各界的尊重。今天在座的各位朋友能够在各自的企业得到非常好的发展,如果今后诸位在工作中有什么困难,也可以找商会,商会可以帮你排忧解难,你们发展了,才能更好的推动行业的发展。新的一年新的开始,希望大家能够在各自的岗位上更好的施展才能,获得更大的成功,最后我预祝今晚的就会圆满举行,谢谢大家!
主持人:好掌声再次感谢!
你们班的班长是谁?
我们班班长可多,3位。
我们班就1班长。
下面有请04班的班长刘伟梁先生,有请05班的班长徐先召先生,副班长朱红军,副班长马梅女士,有请。06期的班长王建、张有。
接下来我们听听各班的班长给大家带来什么祝福。
我是1班的学员,也是一个不太称职的班长,也是今天主办方的一员,我首先要表达一个强烈的心愿,友朋自同学来不亦乐乎,有道是学而实习之不亦乐乎,所以今天晚上是快乐连连,快乐漫屋,锦上添花,所以希望各位同学各位来宾,今天晚上能够跳得开心,喝的开环,笑的开眼,吃的开胃,聊的开放,渡过一个热情洋溢、激情四射豪情万丈的良宵。经过两年多的学习,我们1班已经拿回了厚重的结业证书,但是我想说的学业虽然完结,学习任重道远,学习尚未成功,同学仍需努力,谢谢。也希望我的同学们友谊地久天长,希望2班3班级的同学长江后浪推前浪,一班更比一班强。
今天我非常激动,亲爱的学姐、学弟、学妹我想死你们了。今天我只有6个字三句话,第一句话就是感谢,我感谢凯若中心、思达置业、金基置业给我们提供了这么好的学习和交流的机会,我代表学员对他们表示衷心的感谢!
第二个是邀请,我邀请04、06届的同学,积极参加我们的活动,我们05届对你们04届、06届的同学们,早已梦寐以求,是一个梦吧,我想我们的活动希望你们一定参加,我再次邀请你们,我想梦想成真。最后我想祝愿,我祝愿我们全体同学,一个是事业飞黄腾达,蒸蒸日上,家庭和和睦睦幸福快乐安康,谢谢各位!
各位领导、各位老师、各位同仁大家晚上好!首先感谢凯若给我们建立这个平台,让我们在这个平台上腾飞吧!最后我祝大家生活温馨,工作愉快,身心健康,最后祝晚会圆满成功。
首先我先自我介绍一下我叫王建,06级的班长,首先感谢凯若中心,感谢金基公司给我们提供的机会,新的一年祝贺大家身体健康、万事如意,让我们为了时代的繁荣而学习,为了自身的发展而学习,谢谢大家!
下面介绍一下我是来自登封嵩山,我预祝我们开若中心和各位同仁同学,来年蒸蒸日上事业发达,我在嵩山给大家烧一柱香,预祝每个家庭圆满幸福,心想事成。
让我们再次用掌声欢送各位班长。各位班长发完言以后,我想到两个字,“差距”,就是因为“差距”,他们当上了班长,我没当上。
大家给点掌声安慰的掌声。
我是一个坏学生,所以我请求加入07届重新学习一遍。
今天咱们的联欢活动正式开始,接下来欣赏舞蹈《恭喜发财》。
孙一闻:在下一个节目正式开始之前,我提醒各位一下,时间很晚了,我们节目可以开始了,各位可以就餐了,各位就可以去领取自己想吃的东西。
接下来,我想我们有请河南正弘置业有限公司的张永军为我们带来一首歌。
张永军:能有这样一个机会和大家共度我感到非常荣幸,下面我用一首歌表达我对大家的感激之情,唱得不好希望大家多鼓励,谢谢。
(表演节目)
接下来表演抢凳子游戏。在游戏开始之前,我想代表节目的主办方和承办方,对我们节目提供奖品支持的企业和单位在这里表示感谢。这些单位分别是:郑州新长城房地产有限公司;河南正弘置业有限公司;新浪网河南地产;中原楼市网。他们给我们带来很多精美的小礼品,比如我手里拿的新浪布偶娃娃就是新浪网提供的。 ......