::::和谐地产 2007宏观经济形势与房地产发展态势峰会
暨中国人民大学房地产MBA(河南)论坛
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论坛部分:
时间:2007年04月25日

主持人
:各位朋友早上好,2007宏观经济形势与房地产发展态势峰会马上就要开始,现在我们有请今天参会的领导入席。
  各位朋友,各位领导,各位嘉宾早上好!2007宏观经济形势与房地产发展态势峰会暨中国人民大学房地产MBA(河南)论坛现在正式开始。首先我介绍一下今天参加我们这次论坛的主要领导和嘉宾。首先是建设部政策研究中心副主任王珏林先生,郑州日报社副总编辑杨玉玺先生,郑州市房地产管理局王广国局长,中国人民大学培训学院袁开红副院长,中国人民大学河南教学中心河南凯若培训中心赵玲女士,河南房地产业商会秘书长赵进京先生。原定还有我们一些领导要参加此次峰会,因为恰好明天中博会很多领导今天要临时抽调到中博会的现场今天不能来到我们的现场,但是在今后我们的领导会陆续走上我们MBA的讲堂和我们的学员以及我们的企业家进行沟通。
  今天是2007年4月25日,在河南省是我们重要的日子,明天是我们河南省举办的首届中原中博会的正式开始,在这之前,我们今天举行的论坛是我们房地产业2007年非常重要的论坛。我们今天的主题是宏观经济和房地产的态势。首先我们邀请郑州日报社副总编辑杨玉玺先生致开幕词。

杨玉玺
:郑州市有关部门的朋友们,中国人民大学以及其他有关专家以及郑州市地产界的各位业内朋友,在中博会开幕之际,2007宏观经济形势与房地产态势峰会暨中国人民大学房地产MBA河南论坛的开幕,我非常高兴参加这个论坛,我们郑州日报社能够与人民大学房地产MBA河南教学中心共同举办这个论坛我感到非常高兴。
  2007是中国“十一五”规划的第二年,更是中国的房地产业发展的一年,如何看待这一热点问题,如何评价目前的地产行业,未来还有哪些举措,这些举措将为地产业产生什么样的影响。知名的有关领导、专家学者和地产界领军人物与大家一起探讨,我们相信今天的峰会是郑州地产业思想交流的一次大会,也是大家有所收获的一次大会。2007年郑州日报中原楼市将会为大家更好的服务也希望大家给予我们更多的关心与支持。谢谢各位!

主持人
:感谢杨总,郑州日报和我们中国人民大学合作共同举办这次高端的论坛,也是致力于为大家打造房地产交流的平台,这几年中国人民大学房地产MBA论坛已经成为高端的品牌论坛。今天在会的还有我们04、05、06三期的MBA的学员,以及来自房地产高级管理人员。作为房地产行业的领导如何来评价我们目前中原房地产发展的态势,以及对我们今后发展当中房地产的建议和忠告。下面我们有请郑州市房地产管理局王广国先生给大家进行沟通。

王广国
:各位先生、各位女士、各位来宾,上午好。首先祝贺这次由中原人民大学和郑州日报社的盛会成功举办,也感谢中国人民大学房地产MBA培训班和我们河南郑州日报对郑州市房地产业的发展给予的高度关注和帮助。大家都知道郑州市房地产行业应该说总的发展态势是健康平稳的。我们现在在整个周边省会城市来说郑州市房地产总体的房价价位是中等偏上的,总体的态势是属于比较有利的情况。但是我们也应该看到近几年,特别是去年37号文下发之后,国家加强了对房地产行业的监控。其他沿线城市房价都得到了比较大幅度的抑制,当时我们郑州市应该说从去年包括今年的第一季度房价的涨势相对比较严峻,我们做了初步的统计,从去年的10月份以后,到今年的第一季度,郑州市的普通商品房涨幅在17%—20%之间(我指的是普通商品房)。
  虽然郑州市房地产目前的态势是健康的,是比较好的,但是下一步我们面临的挑战也是非常巨大的,希望我们通过这一次研讨会,也请各位专家和同行们给我们来提宝贵的意见,为郑州市房地产业健康的发展作出贡献。谢谢大家!

主持人
:感谢王局长,作为房地产发展的另外一支力量是房地产商会,房地产商会一直致力于企业和房地产市场的发展。下面我们有请河南房地产业商会赵进京秘书长给大家讲话!

赵进京
:各位领导、各位来宾,女士们、先生们,大家上午好!今天非常高兴地能够和国家的专家和我们组委会的领导和各位一起探讨学习全国房地产的情况,学习大家的经验。按主办方的要求让我说一下2007年房地产发展的情况与预测。大家也看到了许多情况,一会儿我说几组数据供大家了解一下这方面的情况。
  商会得到了省政府的重视,最近省政府组织部,省人事厅、民事厅等的重视。在座的各位如果有什么困难我们雪中送炭,排忧解难。今天能到这里来学习,我感到非常的高兴,房地产是我们重视的一件大事,希望专家们能够为我们的企业带来新的信息,最后我代表商会预祝本次活动圆满成功,谢谢大家!

主持人
:感谢赵秘书长的精彩发言,中原楼市的希望,引发了一个学习的热潮。中国人民大学房地产MBA项目从2004年进入河南以后,受到了房地产企业的热烈欢迎,今天在座的是我们的同学,是我们的学友,今天中国人民大学房地产MBA袁开红院长再次来到河南,下面我们有请袁开红院长给大家做以沟通,请大家欢迎!

袁开红
:各位领导、各位嘉宾、各位新老朋友们,大家上午好!很高兴有这样的一个机会,实际上我上周刚来过郑州。上周刚来参加过开学典礼,本人也是经常世界各地包括国内到处跑,所以经常调侃自己还是有比较多的故乡,郑州应该是首当其冲的,在这些所有的城市当中应该是来得比较多的城市之一,我给他们说郑州是我的故乡之一。
  谈到房地产的问题,刚才我们的王局长和赵秘书长也都从他们专业的角度谈了。从我的角度,我想作为一个专业的知名的大学,我想更多的是从人才的角度,去谈房地产的发展问题。…….
  我们河南的中国人民大学房地产MBA在6月中旬开课,可以和当地的教育部门联系。像我们赴美,赴英的一些项目,一个是我们固定的项目,一个是为企业量身订作的。去年我们办过三次,一次是赴英国的一个小城镇的考察,当时非常的感慨,在听到一些行业内的教授谈的时候,其实国内很多开发项目,包括整个城市的布局有一些不合理,责任不来自于开发商,是来自于我们整体的规划,这些我们去英国的时候非常的感慨,他的整体规划有上千年,几百年都不改变,只是局部的改变。中国在做的时候也是应该注意的。我们去美国考察的时候,有很多的特点,跟金融机构的洽谈等等都会和学员去量身订作,希望感兴趣的同时和郑州的教学中心取得联系。
  占用了大家一些时间,下面我们最精彩的部分由我们建设部的王主任给大家做精彩的介绍。在本次介绍之后特别感谢老学员和新朋友,希望一起加入我们的地产阵营,能够成为中国的地产精英分子。谢谢大家!

主持人
:谢谢袁院长,我们经常和袁院长开玩笑,说她像一个传道者。国内的一些高端咨询也和我们河南的工作人员一起,希望帮助中原的房地产企业能够健康持续的发展。下面我们有请建设部副主任王珏林主任,从房地产主管行业,从政策的角度来给大家分析2007年相关的趋势以及房地产相关的问题,大家欢迎!

王珏林
:大家好!非常高兴能到郑州参加咱们人民大学和郑州日报共同举办的“和谐地产”。今天有两个主要内容,因为今年是“十一五”开年,一个是宏观经济形势,第二个就是房地产业形势。因为今天上午到现在我估计还不到两个小时时间,我用大部分的时间和大家交流讲一讲。最后留一点时间和大家交流,看大家有什么问题。……
  最后再讲一点,加强营销人力资源培养,建立营销网络。市场竞争最终的目的是要将企业的产品销售出去,而开拓市场需要人来完成,企业营销人员素质和水平高低对企业开拓市场能力有很大的影响。房地产开发企业要有一批具有市场分析研究能力和洞察能力的营销人员。人才基础是企业发展的核心,但对于我们房地产企业来讲,尤其是大的企业,目前感到最短缺的人才不足。这个我们通过调查我们好多房地产大企业,他们都跟我们谈这个问题。在各地拿几个项目以后,感到主要的管理人员和技术人员远远不足。一个新的工程项目上就需要组织许多力量,就会感到人力的匮乏,所以人力资源的开发对一个成熟企业来讲是一个不可必要的战略思考。尤其是人才更是培养的重点。一个企业的发展重点和营销策略在企业的发展权威中举足轻重的地位。发展战略效果主要体现在你的产品得到了市场的认可度,你的企业拥有市场的占有度。这就需要制定科学实用发展的策划,房地产企业必须适应市场变化,必须遵守市场规则,只有这样我们的企业在市场的竞争中才能永远立于不败之地。
  这是我讲的,今天由于时间的关系,今天就讲这么多了,现在已经11:30了,看大家有什么问题,我们可以交流一下。

主持人
:刚才因为我们中原楼市一直在进行现场的直播,现在有一些网友提的一些问题我想念一下:
  “ 本月初建设部和财政部等联合发布了《关于开展房地产市场整项的通知》在房地产管理运作的方面,想请老师给我们讲一下,建设部联合发布的通知会对房地产的运作和尤其对房地产企业会产生怎样的影响?”

王老师
:这个是我们调控的一个重要的方面,在几次中都提出要“规范市场行为”,具体运作要抓到位,所以要有一些实施方案,实质上这些实施方案要有要求、有目的、有重点内容、有时间段、还有各部委的分工。刚才我讲了,主要抓项目管理来开始,从土地开始,从建设项目开始。就像市场销售整个环节,包括现在我们很多过去出现的,虚假问题、质量问题、土地分房问题。土地利用的问题等等各方面都是从头抓起。因为具体内容比较多,实际上我手头有这个文件,但是没有时间给大家说。大家还有什么问题?
  没有问题,我就在此谢谢诸位了,谢谢!

主持人
:感谢王主任,今天上午主要从政策的角度帮助大家理解了一些房地产的问题,今天下午还有我们刚才已经赶到会场的财政部的经济研究会会长代鹏博士给我们演讲。下面有请刘力博士来给我们交流一下:“2007年房地产产品发展的趋势”。现在我们有请刘力博士。

刘力
:我大的题目叫《2007年地产产品趋势》因为主要是我讲的一些比较实例的东西,所以用的图片比较多,工作人员把灯关一下。咱们看得清楚一下。第一点是90、70年的政策在某种程度上抑制了户型的创新。2006年都在做户型的创新,于是我们有了很多的复式、挑空等等,现在政策出来以后,70%的都必须在90平方米小户型,万科也做了一些方面的研究,我们自己也做了一些统计。90平方米可以做两居室三居室没准也可以做复式,在北京的万科的项目全部是90平方米以下做得全部是复式。……
  最后房地产未来竞争,资本、品牌、产品。资本和品牌这两件事都不是一朝一夕能够做成的,资本不可能说昨天没有钱今天就有钱了。只有产品是可以让开发商一夜翻身的。全国都知道这两个例子,第一是星河湾,广州星河湾和北京星河湾,恐怕没有人去看过星河湾星河湾是高精度高环境的。北京星河湾自己买了一个公园,在公园里面做的楼盘。他的楼盘肯定升值。
   锋尚全国做了两个楼盘,北京和南京锋尚。南京锋尚一共才6万平方米,全国有两句话“北看锋尚,南看星河湾”就是指的北京的锋尚、广州的星河湾。现在反过来了。以锋尚为例,它通过它的产品品牌做起来了。等于你开发商没有足够的资本,只有一点技术,产品是开发商致胜的关键的因素。占用大家的时间谢谢。

主持人
:谢谢刘力老师给我们精彩的分享。我们作为房地产行业还非常关注另外一个方面——金融。今天下午由我们中国人民大学财政与金融研究所的代鹏来给我们分享一下新形势下宏观经济形势及其深层思考对房地产的影响。

主持人:新形势下的为各位朋友下午好,我们今天开始今天下午的论坛。

代鹏
:当前形势下的宏观经济和我们政策决策下的一些有意思的问题来进行一些探讨。在来的路上我一直在想,今天可能要面对的是许多搞房地产业投资的朋友,但是房地产我从来没有接触过,心情多少有点紧张有一些惶恐。我想没有关系,我今天把关于宏观经济给我们做一下分析。能够做到一点蛛丝马迹的联系。我们今天讨论的话题是新形势下宏观经济形势及其深层思考。新形势”什么是“新形势”。我记得大概在三年前,在中国的房地产开始呈现价格的上升的时候,我和一个著名的经济学家进行一次有意思的交流。
  这位经济学家提出这样的观点,他认为北京的房地产市场已经完全变成了一个投机市场,也就是他主张政府在这个过程当中,应当动用一切可能和必要的手段对快速上涨的房地产价格进行大幅度的强有力的干预。在这个过程当中我和这位经济学家进行了一次比较有意思的交流。我们的当时交流题目《带动房地产价格的动力到底是真实需求还是投机需求?》这位经济学家比我更早住上大房子,在讨论的过程当中他抛出了一个很有意思的,也是大家很熟悉的论据,他说小代我告诉你,看北京的房地产是不是投机,你只有在晚上8:0—10:00绕上一圈就明白了。他说你看这个楼有多少亮灯的房间就会知道多少人住在里面。任何一个小区窗户亮灯光房间不超过20%。在这个情况下大约有60—70%的房子是空置的。北京的房地产是充满投机性的,这是他得出的结论。
  ……
  你有十个苹果你一年只能把这十个苹果都吃掉,一个都不剩,现在多给你一个苹果,你有了十一个苹果,你在吃掉十个苹果的时候,你发现会把一个苹果种在地下,一年成长,两年长高,三年开花,四年结果。五年时间你将拥有一个完整的苹果树。听过阿根廷的那个故事吗?鸡生蛋,蛋生鸡……我们的国民经济已经发生了根本的改变。我们在这里很豪壮的向大家预言,如果不发生大的问题,在20年之内世界上85%的汽车有中国制造,99%的笔记本将在中国沿海地区制造,一旦进入重要战略机遇期之后,你们就会发现毛泽东同志给我们留下的最为伟大的遗产将要发生了巨大的作用。我们中华人民共和国有近乎取之不尽、用之不竭怎么样用价格也不会上涨的简单劳动力。
  在这个过程当中我们会发现我们即使达到了今天的水平和发达国家还差得远,其实你发现得为时过早。举一个简单的例子,我们可以看到3盎斯黄金,大不列颠,及爱尔兰帝国是在1840年达到的。而中国是在2003年达到了。差人家100多年,但是我们要问一个问题会不会过热啊。会不会出现所谓的严重的通货膨胀啊,导致我们的经济崩溃啊。二次大战以来一些新兴的经济国家实现快速增长,在这张图上我们看到日本在十二年的时间当中连续保持了9.8%的经济增长率,这即使对我们来说依然是很高了,韩国在11年间保持了8.8%的增长率,我们看到了像新加坡、香港这样的国家和地区,在长达33年的时间当中保持了8%的经济增长率。他们过热了吗?他们发生那样的灾难了吗?我们著名银行的经济学家提到这样的观点。请大家不要和银行博弈,中国从长期来看水、煤、油、电都不足以供应现在迅猛的经济增长。放眼全世界有哪一个国家是靠自己的资源来实现的,如果有的话你给我解释一下日本、韩国……是怎样回事。中国政府肩负着重要的使命。毛泽东同志留给我们的遗产是有实现的。在2025年中国社会将进入老龄化社会。进入老龄社会的时候,西方国家是在大约人均国民收入一万美元的时候,而中国仅仅是在人均? 国民收入不到4000美元的时候,最要命的是毛泽东同志留给我们的庞大的人类历史上从来没有的取之不尽用之不竭的农村廉价的劳动力,支撑着我们井喷似的廉价劳动力逐渐退出,他们逐渐从手变回为口,对我们来说经济增长的窗口只有20年,我们如果抓住这20年一切问题都解决了,如果这20年我们不能想方设法创造出巨大的经济增长,将会是一个大的矛盾。
……
  越到了这种关头越要谨慎,越要小心。刚才把基本的特征,基本的走势给大家讲了一下。先休息一下。

代鹏
:各位同志们,我们继续开始在接下来的70分钟的时间当中,我们恐怕要简单的把和我们简单的国情做一个简单的了解。我们会把这个关于几个市场走向的问题和大家做一个简单的探讨。众所周知,中国社会是一个二元社会,我们要讨论任何问题都要放在二元社会里面探讨,我们会发现进入经济增长的时候,我们把全面构建和谐社会,作为了在未来一段时间当中统领社会发展的一个很重要的纲领。大家可以看到,今天的中国社会从组织结构上来看,已经和30年前发生了巨大的变化,一方面人类变得越来越富裕,更关键的是这30年的转型出现了既得利益,也出现了及既损利益。我们经常讲一句谚语:“许多惊天动地的大事,其实都是由一些看起来毫无关联的小事引起的,但是结局却往往和这些小事并不关联”。我们现在社会引导一个很有意思的倾向,社会的稳定性在最近的30年当中受到了严重了威胁,尤其是21世纪开始的几年当中,我们发现了一些问题,把个人问题群体化,把所有问题社会化,把所有的问题政治化。在互联网上成为可以帖大字报的不受限制的风景。在这种情况下,我们发现一个问题,许多人可以对国家社会舆论,一直到目前史上最牛的钉子户,都会给我们造成很深的影响。
  ……
  这张图示向我们显示,我们发现今天很多人说我们中国人很富裕,我们看一下我们是不是真的很富裕,瑞士人均财产是64亿万美元,一个美国人的人均财产51亿美元,中国人的人均财产是3000多美元。印度的人均财产是1800美元。在未来的几十年当中,中国的经济将猛烈扩张,这换句话说,将意味着中国人的财产数量将猛烈扩张。在这个财产数量中将出现什么数量呢?我前一段的朋友要搞继承税,不是因为我会给子女留下多少财产,因为我到现在还没有孩子,也不是说要给父母留下多少财产,我是想给大家谈论这样的问题。他们国家都是以不动产存在的。所以在这种情况下,我们会发现说中国的房地产未来可能没有发展空间,我想我不是看什么人说什么话。也许我们未来发展的空间依然很大,不要说我们达到瑞士的水平,我们就是达到韩国的水平,那也就意味着,在中国的财富当中不动产的比例将上升到30%。以我一个在学校里面做书呆子的看法,我的看法是我们的政府基本的中心任务不会变,这个中心任务是经济建设。建国以来一系列的政策向我们表明,转向了经济建设以外都意味着国民经济将承受巨大的压力,我们今天的繁荣正是由于推动了人民群众,不断的去致富,而这种致富需要有压力,需要有外界的刺激。
  作为中国政府来说我们的政策取向,在这个过程当中我们说中国社会的前景,更多的依赖包括诸位在内的大多数的朋友们,我们一起的努力改变这个社会原有的落后的局面。这恐怕要我们具备很有意思的想法,比如说系统性的思维。我们能把房地产放到整个宏观经济形势,包括整个国际形势在内看待问题。能够尽量的少使用那些非情绪化的语言。
那天我看到网页上任志强进行的激烈的博客的时候,我想任大总裁可真有时间啊。让我想起了议论无产阶级的历史经验,其实我们想今天的社会可能更需要我们冷静的去思考问题。而在这个过程当中,原来的那种线性思维要改变一下,恐怕很多人要像我一样,原来住的是50平方米,后来突然一下子到了143平方米,而更关键的是我们怎么样来看待中国社会和财富的变成。恐怕我们要明白一点,这个社会的财富不是一个存量,如果是一个存量,那意味着你穷的原因是因为我富。我富的原因是因为你穷,要想我不穷,只能怎么办?只能你富,如果你不同意呢?你要反抗呢?你要不同意只有劫富济贫,你要反抗就只有杀富济贫,我们想这种思维恐怕是要不得的。我们发现今天中国社会的问题,并不是一个怎么样去分蛋糕的问题,而是怎么样做大蛋糕的问题。而是要从供给方面解决房地产的畸形发展。
  在这种情况下,我们未来中国社会的发展,有赖于大家,不管我们的政治价值取向有什么变化,而我们没有变化。作为一个学校里的人,和河南来自于各个地区的朋友们,把你们宝贵的时间用在这里和我一起唠叨,我想代表所有的住房户们和房地产商们,感谢你们盖了那么多房子,希望你们盖更多的房子,盖更多的广厦,让所有的人住上你们盖的房子,让社会变得更加的美好。

主持人
:感谢代老师今天下午给我们精采的演讲,我想今天一整天的时间,在我们今天的论坛上,我们帮助大家在日趋复杂的经济环境中,我想会对大家今后在房地产行业的发展提供一定的帮助。另外一些专家今后也会陆续走向我们房地产MBA的论坛,也欢迎以后大家继续关注我们的论坛,我们这次论坛到现在结束了。谢谢各位!