:::: 资本创新发展论坛暨2006年中美·地产投融资峰会 ::::
主办:大河报、中国人民大学培训学院
承办:中国人民大学培训学院、凯若管理培训中心
支持单位:郑州市住宅与房地产研究会、河南省住宅产业商会、美国纽约大学房地产学院、中国人民大学房地产MBA河南同学会
场地支持:河南鑫苑置业有限公司
媒体支持:河南电视台3频道、天基人才网
全程直播网络支持:大河楼市网、商都房产网、聊宅网

背景资料:随着天气的转暖,中部地产节的气氛愈加浓厚起来。作为本届中部地产节系列活动的重要组成部分,高规格论坛不断涌现。 3 月 31 日 ,一个走向国际的论坛 ——“ 中部地产节资本创新发展论坛暨 2006 年中国人民大学中美地产投融资峰会 ” ,在郑州召开。
  本次论坛由大河报、美国纽约大学房地产学院、中国人民大学培训学院主办,中国人民大学培训学院河南房地产研究中心、河南凯若管理培训中心承办。中国人民大学房地产 MBA 高级经理人培训项目,是由中国人民大学培训学院与河南凯若管理培训中心联合在中原推出的房地产高端培训项目。在 ZF 有关部门、行业协会的大力支持下,自 2004 年进入河南以来,以雄厚的师资力量,高质量的教学水平,独特的教学方式,受到中原地产界的热烈欢迎, 2004 、 2005 年先后有思达、新长城、金城、太极、正弘等近百家主流地产企业的一百余位高级管理人员参加了本项目的学习与交流,极大地推动了中原地产学习之风的兴起,促进了中原地产健康的发展。 2006 年新的一届中国人民大学房地产 MBA 即将在河南开办,中国人民大学房地产 MBA 高级经理人培训项目已成为中原地产的黄埔军校。

主持人:各位朋友、各位嘉宾,欢迎大家光临中部地产节资本创新论坛。
  一年之计在于春。今天是一个非常值得纪念的日子,一方面中部地产节从 4 月份开始拉开了序幕,另外借此机会举行中部地产交流的峰会。首先我代表组委会欢迎所有嘉宾和各位朋友的光临!
  请允许我先介绍一下今天参加我们论坛的领导和嘉宾,大河报副总编辑王守国先生,郑州市房地产管理局房地产市场管理处高健正(音、下同)先生,河南省住宅产业商会秘书长赵进京先生,还有我们从美国而来的美国纽约大学房地产学院劳斯伦 . 朗瓦教授,美国纽约大学企业管理学习部主任大卫(音)先生,美国纽约大学香港办事处主任 Sha Xu 女士,还有我们国内知名的房地产金融投资专家,也是中国人民大学房地产中心的高级教授于宝刚先生,中国人民大学培训学院、河南教学服务中心主任、河南凯若管理培训中心主任赵玲女士,《领跑》杂志总编辑张健先生。
  首先,请大河报总编辑王守国先生代表主办单位致欢迎词。

王守国:尊敬的劳斯伦 朗瓦教授,大卫先生, Sha Xu 女士,各位专家 , 各位老总,各位朋友各位同仁,女士们、先生们大家好!
   有诗云:“一年生活十三春,三月春光近十分”。在这百花斗艳的美好时光,我们迎来了中国中部地产节资本创新发展论坛——暨 2006 年中国地产投融资峰会。良辰美景,精英云集,高朋满座,可喜可贺。借此机会我代表《大河报》全体同仁和主办单位 , 对峰会得成功举办表示热烈祝贺。
  中部崛起中原先行,中原崛起地产当先。中原地产在国家加快中部地区崛起的战略部署,提出河南城镇化、工业化、现代化进程加快,国民经济持续快速健康发展的诸多利好条件下,可谓生正逢时,风云即会,理当大有作为。事实上,中原地产藏龙卧虎,在繁荣地产业的同时,为河南的发展做出了无可替代的贡献。如果说广告是报纸的血液,那么资本就是地产的灵魂。在国家对地产进行多方面调控的情况下,中原地产界如何破解资本瓶颈这一难题,用资本创新,创造新的成就,新的辉煌,就成了大家共同关注、共同学习的现实课题,这种现实需求就是我们举办本次峰会的基本动力。中国人民大学房地产 MBA 高级经理人培训项目是由中国人民大学培训学院与河南凯若管理培训中心联合在河南推出的房地产高端培训项目。自 2004 年进入河南以来,在河南地产界产生了广泛的影响,被誉为河南地产的黄埔军校。《大河报》作为河南最具势力的强势媒体,全国媒体百强之一,作为全国省级晚报、都市报最具竞争力 20 强第四名。在快速发展过程当中,一直得到社会各界,尤其是中原地产界的大力支持。“滴水之恩,报与涌泉。”现在《大河报》能够参与主办这次峰会,与中国人民大学培训学院和河南凯若管理培训中心三强联手,共同为中原地产,为中原崛起做出贡献,我们倍加珍惜。祝中原地产再创辉煌祝本次峰会圆满成功!谢谢!

主持人:感谢王守国先生热情洋溢的讲话,下面有请郑州市房地产管理局房地产市场管理处处长高健正先生致词。

高建政:尊敬的劳斯伦 . 朗瓦先生,尊敬的各位客人,各位朋友,好!很高兴有机会参加本次论坛,受我们局长的委托,并代表郑州市房管局向这次论坛峰会表示祝贺!
  郑州市的房地产业近几年发生了非常大的变化,这些变化不仅表现在楼盘的品质,还包括工程的配套,设施性能的科学,更重要的表现在我们这个队伍发生了很大的变化。比如说,重视企业管理,重视人才储备,重视投资和融资,重视战略发展的研究,社会责任的提高。这些变化使我们中原地产发生发展质的升华,这是有目共睹的,这是一个事实。
  从人才储备来讲,《大河报》包括人民大学 MBA 项目的培训已经有近二百高级管理人员参加高层次的培训,这也是河南地产质的变化的一个内容之一。一个行业,包括企业发展需要各方面的努力,比如说一个行业的发展,我认为应该把握三个要素,一个行业的健康的持续的发展应该把握三个要素:
  第一个要素把握政策、法律法规体系,怎么理解,怎么运用。
  第二个要素是建立一个符合市场经济规律的游戏规则。
  行业要健康持续的发展还有第三个重要的要素,就是企业自身的强力的提升,这样强力的提升包括多个方面。如果说一个企业的发展也应该注重这三个方面:
  第一个方面要建立科学的内部的管理机制,或者说是体制。
  第二个环节应该是建立一个多元化的投资和融资体系。如果说建立一个企业的管理体制,科学的管理体制是基础的话,应该说企业的可持续性发展,投资融资是核心。
  第三个方面是生产高质量的产品,这也是我们的目的。这个目的可以为我们广大居民提供安居乐业的环境和场所,同时可以提升城市经济,城市建设,城市面貌的环境。
  在这里我再次预祝本次峰会圆满成功,再次祝愿我们的劳斯伦 . 朗瓦先生,尊贵的客人中原之行愉快!谢谢。

主持人:感谢高部长的热情讲话。的确我们地产业的健康发展作为行业主管部门也功不可没。下面请河南省房地产商业秘书长赵进京先生给大家讲话。

赵进京:尊敬的各位来宾,各位朋友女士们、先生们大家好!
  首先,我代表河南省住宅产业商会,对本次论坛的召开表示热烈的祝贺!
  非常感谢我们这么多的中外嘉宾到河南来传经布道,也感谢主办方给我这次学习发言的机会。中国人民大学一直致力于房地产 MBA 高级人才的培训,自 2004 年进入河南以来,以高质量的教学水平,独特的教学方式,受到中原地产界的热烈欢迎。先后有近百名主流地产企业的一百多位高级管理人员参加了学习,为中原地产行业培养了大量的精英,促进了中原地产健康的发展。我相信由他们主办的此次论坛一定会给我们带来一次思想的盛宴,财富的盛宴。
  我认为本次论坛是关键时刻的关键论坛。因为大家知道房地产行业是资金密集型企业,今年国家出台宏观调控政策,紧缩银根,使房地产的贷款不断下降。所以说,开发商在没有贷款渠道,有些企业寻米下锅,甚至有违法的事情。据统计表明,中国有 14 万亿的银行储蓄没有很好的投资渠道。另外一些开发商现在手里只有几千万,他们这些钱又不够用,所以说现在房产行业,刚才王总也讲了,在中部崛起开发商担当的责任重大,一个城市发展的好与坏开发商也非常关键。我们商会在年初专门研究这方面的事情。我们组织到国外进行房地产考察,组建本月 18 号由胡葆森、齐军(音),还有在座的老总,在开封府参加一个会,专门研究资金管理,怎么打造新的资金平台,又请了两个金融博士,两个信托公司参与了计划。
  再一个,给大家说一个消息,我们欢迎大家参与我们这样的一些活动。因为资金下来就是土地资源,我们现在土地储备信息中心已经成立运行,这里面我们储备的土地,也就是我们政府的土地以外,我们还有几千亩的土地信息,这些土地信息非常好,也是有大量的住宅和商业信息。现在信息使用以后,大家都可以资源互用,把土地和资金联合到一块就是房地产。商会致力于做一些让会员感动得事情。另外我们这次感觉到,在这样一个当口搞这个论坛,就是在关键的时候搞了一个关键的事,是非常有意义的,非常值得的。对我们突破房地产企业的资本发展瓶颈,解决当前房地产开发过程中的资金问题,帮助省内地产企业重新认识国际金融,打通中外投资渠道的障碍提供了极好的学习机会。
  我再次代表河南省住宅产业商会预祝本次论坛圆满成功!
  谢谢大家!

主持人:感谢赵进京先生。刚才从政府部门和主办单位知道,中国人民大学 MBA 培训班自 2004 年进入河南,经过这两年的高速发展,已经有一百多位主要的高管参加了学习。作为河南主办的承办单位,中国人民大学培训学院、河南教学服务中心,也就是河南凯若管理培训中心在这两年结交了非常多的地产界的朋友,我们和地产界一起在成长。下面我们邀请凯若管理培训中心主任赵玲女士。
  赵玲女士比较客气,节约时间就不讲话了。
  下面就进入到今天这个论坛的主要部分。为了搞好这次论坛,我们邀请中国人民大学最受欢迎的于宝刚教授担任本次论坛的嘉宾主持,大家欢迎。

于宝刚:各位朋友大家好! 28 日中央召开了“振兴中部”的政治局会议,那么地产和中原房地产金融论坛就在这个会议之后以这种创新的模式,在这个创新的地点举办了。这预示着什么,预示着整个中原的房地产企业将在中原振兴过程中起到主导和领跑的作用。
  今天我们这个房地产金融论坛主要内容包括:
  由劳斯伦 . 朗瓦教授给大家介绍美国的房地产信托基金。它在整个发起成长过程当中经历了哪些,有哪些经验值得我们借鉴。
  第二个部分是美国的房地产信托基金模式,它的盈利模式,它的制度建设。
  第三部分是美国的房地产基金对中国的房地产是怎么看的,怎么样才能和中国的房地产企业、房地产市场进行更好的融合。
  大家知道从 121 、 821 、 212 文出来之后,困扰整个房地产企业最大的难题就是房地产企业融资问题。一方面由数以万计的民营资本,数以万计的美元资本,在虎视眈眈地看着这个市场。中国的房地产市场是全球增长率和未来市场容量最大的。那么根据资本的助力原则,很多的资本都希望走进这个行业,参与这个行业,在这个行业的成长中获取利益。但是另一方面,这些资金只能坐椅上观,想进无法进。那么内部中国房地产市场的企业和企业家又苦于没有更多的资金来把这个行业做得更大更好。这是什么问题?一方面大批的资金,一方面大量的资金需求,再一方面是很好的市场需求。那么资金和房地产企业之间这个平台,这个渠道没有畅通,有很多问题需要我们提出。
  那么今天我们这个房地产金融论坛或叫资本论坛,大家共同探讨,就是怎么样在民营资本、国际资本和房地产企业之间架起一座畅通的高速的资金桥梁和资本桥梁。今天我们作为一个论坛,我们非常希望诸位房地产企业家和有关的管理人员能够和劳斯伦 . 朗瓦教授、顾云昌秘书长给和大家做一次互动。就我们需要解决的问题,我们自身和国际资本、民营资本怎样融合,大家进行一个互动,进行一个沟通。核心就是以我们这次论坛为契机,把中原变成解决房地产融资或者搭建科学的房地产融资平台的一个领跑者和领先者。下面请劳斯伦 . 朗瓦教授给大家讲演。

劳斯伦·朗瓦:早上好!今天很高兴来到这里跟大家一起分享。
  我今天演讲的题目是《美国房地产投资信托基金在美国方面的历史》。
  现在大家看到这个屏幕上 PPT 的演讲台,但是我可能会游离演讲的内容,讲一些其他关于历史方面的发展。这是一个很复杂的问题,所以我可能在这么短的时间内,不能够面面俱到的讲的很详细,所以请大家原谅。
  我现在是纽约大学的教授,以前我也在美国的商业银行和一些信托投资基金的董事会做过工作。
  房地产投资信托基金它的英文简称 reits ,下面说到这个词的话我就用英文来简单代替。它的说法是现在在全球 reits 是一个很热门的话题。 reits 在美国已经有 46 年的历史,是 1960 年成立的。今天美国市场的 reits 其实是在这 46 年的发展过程当中逐步演变过来的。这 46 年中 reits 经过了很多的变化,也犯了很多的错误,所以今天的 reits 和最初成立的 reits 是很不相同的。我现在回顾最开始 46 年前成立的 reits ,看到我们当时犯了很多的错误,今天国际上其他一些国家的 reits 吸收我们的教训,现在的 reits 已经做得很好了。我可能现在下面要讲的稍微快一点。
  在最开始的时候,那个时候的 reits 不是今天的 reits ,是这个全银性(音),那个时候都是抵押型,也就是说那个时候的 reits 是由商业银行的贷款抵押而作为主要资产的。
  走得很快,有些内容要跳过去了。
  从 60 年代这种抵押型的 reits 开始,到 70 年代的 reits 基本上不存在了,因为当中经过了很多的危机,包括石油经济引起的和通货膨胀所引起的。抵押型的 reits 的成立是由于当时市场的要求所决定的,美国很多的金融工具都是在这种市场要求的前提下而产生的。当时在 70 年代的时候,我是一个银行家,我当时的工作就是给这些 reits 进行贷款,当时因为经济危机所以这种抵押型的 reits 已经逐渐消失了。使大家惊奇的是,从 90 年代初 reits 又重新复活了。 80 年代末 90 年代初这个复活是另外一个危机的体现,也就是说在 80 年代末 90 年代初我们的房地产金融出现了再次的危机。在 80 年代中期的时候,美国进入了一个很繁荣的阶段,房地产特别繁荣,是因为出现了大量的资金来供给房地产的资金需求,于是出现很多的写字楼、住宅等等。还有一个很重要的资金来源是日本的银行。大家知道 80 年代日本是非常发达的,所以日本的很多资金流到了美国的房地产市场。
  80 年代末的时候就出现了一些问题,这对美国的房地产市场造成了很大的冲击。房地产的发展是有其周期性的,我们很难去判断我们处在这个周期的什么阶段。不管怎么说,在 80 年代末有三个事件的发生,使得我们的周期发生了一个变化。
  1986 年美国国会通过了一项决议,这项决议对于当时的房地产市场是一个致命的打击。我就不用讲这个决议的具体内容了,但是这个结果是这个决议的产生,使得美国私人资本对房地产的投资产生了很大的阻碍。
  1987 年的时候每个股票市场出现了一次很大的危机,格林斯坦先生说这是一个泡沫的破灭,我们一天之内就失掉了 1/3 的资产。受打击最大的当然是金融行业,而金融业又是纽约所有经济的最强支柱。在 80 年代初建立起来的很多写字楼,本来以为金融业会继续蓬勃发展,这个时候金融业造成很大的打击,结果这些写字楼都空出来了。
  第三个事件就是 1989 年日本经济的泡沫破灭。本来这些日本的资金是在支撑着美国的商业房地产,这个时候由于日本国内的需要,这些资金都回到了日本国内,于是对美国商业房地产是一个致命的打击。
  大家可以想象这三事件以后,在 90 年代初的时候,美国的商业房地产经历了这么大的房地产危机,需要去寻求新的资金来源。 90 年代初以前的美国房地产公司都是一些私有的公司,他们不能在公开市场上集资,这样资金的短缺使得他们处于很危机的阶段,这个时候唯一的解决办法是让他们能够去到公共市场上集资。于是,有一些私有的房地产公司开始在公开市场招募了,那就是现代的 reits 的开始。
  现在 reits 的第一家上市公司是一家叫做 Kimco 的公司。他是在 1991 年的 11 月份上市的。当时我们这些地产认识都非常的关注第一支有 reits 的上市,想看看公众的反应,公众会不会买这种股票呢?因为差不多前二三十年 reits 的反应很不好,现在公众能不能接受 reits 呢。现在回国头来看知道 Kimco 当时的上市,是房地产发展史上很重要的一件事情。 1992 年 12 月份另外一支 Kimco 上市。这只股票上市的原因是他有很复杂的税收结构,它的资金收入不用交税,这个在当时也是一个新的事务,所以地产人士又非常的关注,看看公众是否能够接受这支股票,结果他成功了。那么这两支 reits 得成功代表了之后几年几百个 reits 的上市,他们开始向公众市场募款了。那么我们回顾一下,在 1990 年以前有 58 家上市的 reits 那个时候他们的市值是 55 亿美元。到去年 10 月底为止,我们已经成长为 150 家上市的 reits 了,而市值达到 3500 亿美元。大家看到在最底下那个抵押的 reits 有一个比较少的比例,这就是我说了以前,谈到历史说到抵押的 reits 不是很成功,现在我们有 150 家 reits 的原因就是说现在越来越多的 reits 互相之间合并,所以现在的数量不是很多,但是市值很大。就像其他的行业一样,经常有一些合并,有赢家有输家,在我们这个行业也不例外。现在 reits 已经被公认为一个比较安全的投资方式了,所以这种年金公司、养老金的基金公司也开始进入 reits 。
  昨天发生了一件事情,就是说昨天有一条新闻说,在纽约有一支非常大的 reits ,现在他从公开市场上推出了,他又变成私有的了。我们看到这个变革的发展过程,从私有到公有,现在他们又开始变成私有了。讲了那么多关于 reits 的历史,现在来看一看到底什么是 reits ? reits 是一个立法下的项目,只有有一种立法才能使得它能够成立。在美国的 reits 是不用交连邦所得税的,但是对它有一些很严格的要求,它必须满足这些要求才能成为 reits 。
  我会很快地讲一下这些要求。有一个很重要的要求,它的股权一定是要可以自由转让的。让 reits 成立的主要原因就是为了让个人、中小投资者都能够来购买 reits ,都能够来投入到商业房地产中去。你知道以前个人是没有能力购买商业房地产的,不过 reits 的成立使得中小投资者投入到房地产中成为可能。那么怎么来表现这一点呢?有一点很重要的要求,就是股权不能够集中,一定要把股权分散到不同的股东手里,才能够股权不被少数人所控制。作为房地产信托投资资金,它的资产应该在房地产上面,拥有房地产不只是说你可以拥有具体的房子,同时你也可以是拥有房地产基金的债券,或者是现金,或者是美国政府债券。还有一个就是说使得 reits 不能够成为只是买卖的贸易公司通过这个差价来赚钱,所以规定 reits 主要的收入必须是租金的收入,或者是如果他们拥有房地产债券的话,那就是债券的历史收入。因为他没有税了,所以他收入的 90% 必须付还给它的投资者。公司不用交税,但是公司的利润通过股息的方式付给投资者之后,投资者是需要交个人连邦税的。表面上看来好像公司不用交连邦税了,政府会失去税收收入,其实不是的,当利润被分到各个股东手里的时候,最后股东还是要交连邦税的,所以政府并没有损失。
  那么 reits 一共是分两种,第一种叫权宜性的 reits ,他们直接或间接拥有房地产。另外一种叫抵押型的 reits ,抵押型的 reits 意思就是说,要么他是直接拥有房地产的抵押贷款,要么是有房地产抵押贷款组成的债券,他拥有那些债券。今天早上,我们只会讲到 reits ,同时给 reits 同步成长的有另外一个东西,叫做 CMBS ,也是房地产金融市场。当时 90 年代初发展起来的一个金融工具,我们今天可能没有时间讲了, CMBS 就是以商业房地产贷款作为抵押的债券,叫 CMBS 。我们今天没有时间讲到 CMBS 今天没有时间了,但是抵押型的 reits 的发展就是 CMBS 这个行业的发展使它成为可能,他就是购买了 CMBS 的成为 reits 的。

嘉宾:我代表房地产企业家和劳斯伦 . 朗瓦先生进行一个对话。请问教授,美国的房地产企业和美国的 reits 是什么关系?美国的房地产企业是 reits 的组织者,发起者还是参与者,还是收益者?

劳斯伦·朗瓦:就像我刚才讲的,在 90 年代初以前,房地产公司多数都是私有的,他们无法从公开市场上得到基金。于是在产生了问题以后,在整个大势不好以后,他们要么破产,只能变卖市场公共市场,或者在 90 年代初他们由私有的企业变成了公开的 reits 。

嘉宾:各位企业家教授这个讲题是什么?等于说中国的房地产企业按照美国的模式,有可能把自己变成上市的房地产基金。在中国大家都知道“约束(音,房地产公司名字)”已经成为在香港上市的房地产公司了。我再问一下教授,等于说美国的房地产投资基金,他们是怎样参与整个美国的房地产开发的,那么我们中国的房地产家所了解的就是外国的房地产基金去购买成熟的楼盘,通过每年的增值获得回报,在美国有没有直接进入房地产开发的这种 reits ?

劳斯伦·朗瓦:这是一个很好的问题。因为他们要求 90% 的税后利润都要付还给股东,所以使得他们没有很多的空余资金来做项目开发的工作。在过去五、六年中出现了一种状况,就是现在的 reits 和其他一些基金联手,或者是和机会基金联手,或者是养老基金联手,这样去做开发工作,去开发新的房地产,当这个房地产建好了以后再把它加入到已经有的 reits 中间来。我可以很自豪地告诉大家,有一个做这个行业的先锋是一个很小的 reits ,我在这个 reits 是它的董事会成员,我们和一个基金就共同开发了这么一个项目。当然,有很少的几家非常大的 reits 也可以做这种开发项目,但是数量非常少,他们都非常非常大,所以数量非常小。

嘉宾:各位房地产家,我想刚才教授回答的这个问题是大家非常关心的。也就是说美国的房地产基金在创造初期不能参与开发,随着市场的需求,它以一种创新的方式,比如说和其他的基金共同组成一个新的金融主体进入开发市场,我想问教授下一个问题。教授作为美国房地产金融的一个专家,那么美国房地产的资金对中国的房地产市场是怎么看的?第二、他们是否想进入中国的房地产是市场?第三、他们将以什么样的方式进入中国的房地产市场?请教授给我们讲解一下。

劳斯伦·朗瓦:那么我的回答他们是肯定愿意来的,到现在为止,绝大部分的 reits 都还是呆在美国国内,虽然说没有任何的限制他们不能够出来,也有很少的几支 reits 出国投资了,但是绝大部分还是在美国国内。对于任何的美国投资者来说,由于中国市场和美国市场是非常不同的,没有任何一个美国投资者能够非常轻易地到中国来投资,而不需要一个中国当地的合作伙伴,这是不可能的。只是在有很好的中国合作伙伴的前提下,美国的投资者才可能来中国投资。
  下面这一家 reits 叫 Property ,这是一家非常大的 reits 。他在全世界的很多地方有很多投资,他在亚洲和新加坡政府有一些合作关系。

嘉宾提问:谢谢教授的精彩回答。请教授休息一下!

劳斯伦·朗瓦:我已经快讲完了。
  在 reits 最开始的时候,每一支 reits 都以为市场需要他们去分工,也就是说他们把自己的钱投在不同的行业,不同的领域,以为这样才能够使自己做得最好。其实市场并不是这样要求的,到最后 reits 就慢慢变成了,成为某一方面的专家。但是市场就根这些 reits 说,你不要去搞综合性的,我们不需要你搞综合性的,你只需要把你那一行做好就行了,如果我作为投资者我要把钱投在不同的地方,我会去买不同的 reits ,或者卖共同基金的股票,共同基金会把自己的基金放在不同行业的 reits 上。
  下面给大家简单介绍一些不同的行业,第一个就是办公楼业有一个比较大的公司叫“ RECSON ”它的主人叫做“莎么瑞沃(英文音)”,是一家非常大的 reits 公司。另外一家叫做 BOSTON ,但是 BOSTON 的总公司并不是在纽约。刚才我说道昨天有一个消息,有一家很大的 reits 现在从公开市场推出变成私有的了,就是这一家 BOSTON 。那么给你一点感觉,有多大啊!现在这个 BOSTON 要从公司市场上买会自己的债权,他要筹资,需要筹资 110 亿,有那么大。这些已经公开上市的 reits 他们为什么要再变为私有呢?就是因为公开上市的公司大家都知道会有很多的限制,政府啊、市场管理会有很多的限制,他们不愿意受这些限制,他们愿意回到自由的私有资本阶段。
  大家记得当初我说他们为什么当初去公开市场上市呢?不是因为他们想上市,因为他们要生存,那个时候他们没有钱了,现在他们发达了,长大了,现在是时候他们又回到自由资本阶段了。
  有另外一个是公寓类的企业。其中新根(音)地产是很大的一个。还有一种就是小区购物中心类的、酒店类的,还有就是纯租赁型的。他们买来这些房子以后又租给这些公司。这是我刚才讲的工业类的,还有工厂直销。这些都是这些 reits 在很窄的一个领域有他们的特长。还有一些特殊用途的,比如有的 reits 只做一件事,比如说只做监狱,他们只做监狱。还有做车行的,去年也有一些做车行的 reits 从公开市场上退出,又变成私有的了。还有做高尔夫球场的,有做银行分支行的,做剧院的,学生宿舍的等等。
  下面是一些 reits 的回报率的统计,这个统计是由我们这个行业协会统计出来的。你可以看到一年、三年、五年、十年的回报率,但是这些都是年回报率,比如十年的回报率数字是经过年平均以后的数字。现在除了美国以外,其他一些国家也是有 reits 的。去年年底,香港也有第一支 reits 上市了。我再重复一次,每一个要发现 reits 的地方第一件要做的事情是要立法,一定要有立法才有 reits 。还有其他一些国家也有 reits ,比如日本、韩国。澳洲也有 reits ,但是它不叫 reits ,他叫另外的一个名字。还有很多其他的国家,新加坡、英国、德国等等。现在在很多国家都有,但是最开始这个事情是在美国发生的。这是很好的一件事情。
  我们美国发明了很多东西,比如说麦当劳、可口可乐等等。我们发明了棒球,最近有一个棒球的世界大赛。最后的冠亚军是在日本和古巴之间进行的。我们美国发明了棒球,但是最后没有份了。一百多年前,美国发明了篮球,现在最有名的篮球运动员是一个很高的中国人,在休斯敦的火箭队。所以说到 reits ,也是我们发明的 reits ,但是可能中国人最后比我们做得更好!谢谢大家!

主持人:非常感谢劳斯伦 . 朗瓦教授的精彩演讲,我们简单地休息几分钟,我希望在休息过程中,大家有什么问题,需要和教授进行沟通、互动和交流,大家可以把问题集中到我这儿来,十分钟之后我们以和劳斯伦教授对话的方式,这种对话的核心是什么呢?我们对话的核心就是国外的房地产基金,怎么样能进入到我们的企业里来,怎么样和我们共同参与房地产开发

主持人:接下来论坛马上开始。
  下面,我们首先请给我们这次论坛提供了很大支持的,河南鑫苑置业有限公司的常务总经理仝振国先生给大家致辞。

仝振国:女士们,先生们好!刚才劳斯伦教授给大家说了美国的 reits 。我想今天首先感谢大家来鑫苑名家,参加这个座谈会,给我们鑫苑公司一个学习的机会,非常感谢。我们鑫苑公司今年要在美国上市,在这个机会我借助劳斯伦 . 朗瓦说的很多事情,包括郑州市房地产业的现状,大家的困惑谈一下我的看法。
  今天大家坐在这里听这个论坛,房地产基金有好多方式,投融资模式以及多元化的融资是大家共同关注的课题。现在中国是房地产开发的黄金时期。中原地产在整个中国房地产发展中占举足轻重的地位。在目前房地产市场的情况下,房地产如何做好转换经营模式的转变,如何解决资本扩张中的问题,我想首先谈美国模式和香港模式。
  今天来参加会议的有很多证券公司的老总,包括房产企业的老总,包括银行的朋友。实际上,我也很理解今天来的很多房地产公司的老总,大家平时很累、很忙,今天抽出时间不容易。为什么累呢?
  谈融资方式我想谈个模式,谈“美国模式”和“香港模式”,咱们现在走的是香港模式。美国模式是什么呢?香港模式是什么模式呢?香港是从拿地,到开发,到规划,到施工,到物业管理始终是一家来搞。而美国模式是什么模式呢?美国模式就是我就投资,设计、开发、规划全部是其他大公司来搞。在日本也是这样的,我 2003 年去日本的时候他们也是这样的。开发商不用操心了,企业有这样的实力。但是在中国还没有这样,本身开发商自己的实力小,施工企业的实力更小。现在走美国模式是没法走的,现在必须走香港模式,逐步逐步向美国模式过渡,咱们的方向肯定是向美国模式走。劳斯伦先生讲了很多 reits 基金,在美国已经形成几百年的历史。在中国有多少基金?个人基金不让弄,国家不让做。好多基金都放银行去了,中国的基金很少。这样的话,从房地产公司来说,融资模式太单一了,只靠银行,另外靠股权分离,股权分离一般不想做股权分离,在目前中国还处于资本积累阶段,也不想这样去做。那怎么办呢?我们今天在美国要设计 IPU 上市,这个已经进行一半了。现在唯一的途径,最好的途径,你既没有力量,没有办法改变经营模式,你又想扩大资本,又想扩大规模,又想扩大市场占有率,只有到美国直接上市。如果我们成功了,我们可能是中国房地产第一家,直接到美国上市的房地产公司,也是河南的第一家。我在这里谈一下和美国交流的感觉。和美国人、和美国大的事务所交流的感觉。美国人看你的公司不是看你公司有多大,你公司有一百个亿,一千个亿,五十个亿,不是,美国看你三条,第一是综合实力,第二是你公司的治理结构是不是规范,第三是成长型,主要是未来的。特别是在公司治理这一块,安然事件(音)以后美国人在反思,美国为什么有安然公司这样的事情?美国现在对中国大陆、香港、台湾的上市公司,首先看你是否规范,如果你公司不干净,你公司有很多问题,那你肯定是不能上市的。我们公司是美国四大律师事务所来做的,对你的每项财务审核都非常非常严格。我在这里谈,你要实现 IPO 第一你要规范,不规范肯定不行的。人家不会接受你。刚才劳斯伦先生说了很多基金,比如 reits ,这些基金在美国不会轻易来中国的,人家害怕,投资五个亿,可能会打水漂。你去美国上市,他可能通过美国的证券商来引线、搭桥把你的公司推出去,人家再投资,就是这种模式。
  中国的 reits 慢慢会发展起来的。
  其二是成长性,美国看中你公司的未来成长性。如果你的公司今年的销售收入、或者是投资收入,如果你今年没有多少倍的增长,那他不会接受的,说明你这个公司没有前景,没有未来,他不会来投资的,他也不会在美国投你公司的股票。
  中原地产的任务实际上是艰巨的,我们鑫苑公司提前走了一步,在这里和大家共同探讨,来向劳斯伦教授学习。怎么样使中原地产走出去,做大做强,把咱们的企业效益做得更好。
  在此我对在鑫苑名家举行本次论坛,再次对各位领导的到来表示感谢。
  同时祝愿峰会圆满成功,谢谢大家!

于宝刚:感谢同总的支持。今天我们在座的各位房地产企业家,大家聚在一起,比较关心的问题就是我们的中国房地产企业,在经历了这一次宏观调控之后,未来应该采取哪种营运模式来进行未来的房地产市场开发?那么核心问题是,我们怎么样来打造我们每一个房地产企业?根据不同的特点和特性,构建我们的融资平台?一方面包括吸引海外的 reits ,还有海外的机构投资者,还有海外的一些私人基金,包括国内的私募基金。在这里,比如说中国马上也搞房地产开发基金,那么很有可能它的运作模式不会和美国一样,不会和香港一样。我们目前应该探讨的,不是我们是采取美国模式还是采取香港模式?我们应该探讨的是怎么样自身和海外基金的结合?通过创新来打造一个符合我们国家房地产开发的新模式。美国模式和香港模式到中国都不行,而且目前不可能马上建立起这两种模式。不等于说建立不起来就等待,就不建立了,需要我们做的是我们拿出一个什么样的创新产品,建立一个什么样的渠道,来和这些基金更亲密地合作和拥抱。我想这个也是我们今天应该致力于核心探讨的问题。
  下面我代表大家和我们劳斯伦 . 朗瓦教授来进行对话,大家记住这一点,劳斯伦 . 朗瓦教授在房地产金融方面是一个非常出色的专家,他在这方面所掌握的知识,和具体运作的思路以及经验非常丰富。劳斯伦 . 朗瓦教授给我们讲可能要讲很长时间,这里讲的都是精华,但是我们大家需要听到的是哪些能和我们结合在一起。或者说对我们未来创造一种新的,好的、更实用的融资平台和融资模式有一种启迪。我就以这些内容为核心,结合大家提出的问题和我自己在这个行业的经验,我们共同和劳斯伦 . 朗瓦教授进行沟通对话和探讨。有请劳斯伦 . 朗瓦教授。
  劳斯伦 . 朗瓦教授目前以美国为主的一些投资基金和大的金融机构已经进入中国了,但是据我了解,包括墨客斯坦利(音)”这些投资公司都是以开发商的方式进入,比如我自己做楼盘,还有和中国大的房地产企业比如伏地(音)、中海(音)共同开发楼盘,完全是一种投资。我们在座的企业家想了解美国有那些基金,包括 reits 能够以投资者的方式进入中国,而不是以开发商的方式进入中国。把他的资金优势和中国房地产企业,它的开发管理运营的模式结合到一起,实现共赢。

劳斯伦·朗瓦:他就有一个问题了,墨客斯坦利(音)是一个投资银行,不是地产发展商。墨客斯坦利(音)的哪一个部门进来投资作为发展商的?

于宝刚:现在,在中国的一线城市,比如上海,墨客斯坦利(音)自己开发了一些项目,它的资金可能不是自己的资金,是他在海外私募的投资基金,投资房地产行业。他自己为了资金的安全,可能和中国方面合作,有某些开发商有缺陷不能合作,他就自己做楼盘,卖楼盘。这是典型的国外资金来中国做楼盘,卖楼盘。

劳斯伦·朗瓦:以前没有听说过这个事情,对中国的市场不是很了解,今天听到墨客斯坦利(音)发展商进来,很惊奇。做房地产开发是一间比较有风险的事情,在我自己的国家也是这样,我很惊奇墨客斯坦利(音)怎么会做这种事情。
  在美国很多的企业家,不光是房地产的企业家,都非常关注现在中国市场的发展,也不光是房地产的发展。所以中国在普通美国人中间是很热门的一个话题。我今天来的目的就是因为在美国有很多游资想进入中国,你们今天坐在这儿的目的可能也是想知道怎么样吸引到国外的资金。因为在中国资金短缺是目前房地产很大的一个问题。在今天的美国,利率非常低,是历史上的几乎最低点,这样投资回报率就很低。所以美国的资金都在寻找好的回报率高的地方,中国已经在很多人的名单上了。其中很重要的一个基金就是美国的养老金,美国的养老金一般总是在寻求比较稳定的收入,在美国国内由于回报率的下降,他们已经开始往中国这边看了。我说的这些年金、养老金,或者是一些机会基金,这些都会来中国。那么他们来中国应该不会做一个发展商,而是和中国的发展商组成一种联合的关系。这些养老基金、机会基金们已经有这样的合作,可能对中国的企业来说是陌生的,但是他们已经在日本、韩国和其他国家早就做过这样的合作了。这个难点是在怎么样找到一个合适的对方,怎么样把这个联盟做起来。他问了那么短的问题我回答这么长,谢谢你们的耐心。

于宝刚:教授回答的非常好,教授说了房地产行业是一个风险大的行业,这么大风险的行业,墨客斯坦利(音)进入中国,可见它的盈利空间,它的发展空间是很大的。教授又谈到在美国除了这几个基金之外,还有私募基金、养老基金等等一系列基金,为了追求稳定和更高的汇报,他们要进入中国,那么给我们带来下一个话题。请问教授先生:这些海外的投资者他在中国,他投资或者是资金进入的方式是找一个很好的合作伙伴,那么他对这个合作伙伴有什么要求?或者说要想成为它的合作伙伴,这些房地产企业应该做哪些制度创新?

劳斯伦·朗瓦:美国的资金寻找合作伙伴有这么几个要求:
  一般来说,他对合作伙伴公司层面上有一个要求,而不是说在具体项目,是对公司层面的要求,比如,看他在中国市场的信誉怎么样。第二看他过去几年的业绩怎么样。第三看它的公司治理,内部结构,管理队伍等等几个方面。在我做教授之前,在美国三十家的商业银行工作,在这个过程当中作了很多贷款,对我的客户来说他的要求是必须要感到很舒服。除了计算一些材料之外,我会拜访他们的办公室,看看公司的内部结构怎么样,一定要感觉这个公司各方面都很合适的情况下才会给这个公司贷款。同样选择合作伙伴也会有类似的要求。

于宝刚:大家看到通过我们的共同努力,教授的知识展现在我们面前的越来越精神。下面我代表学院提出一个问题:在美国除了 reits 以外,直接进入开发市场的基金还有哪些?也就是说,美国的房地产开发企业它的金融融资途径还包括哪些?

劳斯伦·朗瓦:第一个重要的来源就是商业银行贷款。
  第二个就是公开市场上的养老金基金。这里稍微介绍一下美国的养老金基金,美国的养老金基金是非常大的资金,美国的养老金制度是很有名的,大家都知道,这些养老金长期在寻求比较好的投资方向,所以房地产的开发成为他们的一个主要投资方向之一。经过过去三十年,养老金基金慢慢对我们商业房地产越来越感兴趣,不光是美国国内,而且包括国外。原因是他们发现商业房地产投资风险比较小,相对于股票市场来说。
  第三个资金来源就是我先稍微提到一点就是 CMBS ,就是商业房地产抵押贷款指使的证券。在 1992 年之前,美国市场上几乎还没有什么 CMBS ,到 2005 年为止,美国市场大概已经有 1690 亿美元的 CMBS 的资产了。以前对于房地产的投资只能算是一个另类的、比较小的投资方向,现在对房地产投资已经越来越成为主流的投资方向了。
  进几年来 CMBS 在国外已经开始逐渐发达,到去年为止,美国以外的 CMBS 达到 600 个亿左右。大家可以看到,整个债券、债务市场已经全球化了。

于宝刚:谢谢教授。再问教授最后一个问题:我想知道一下,美国参与房地产市场的基金在美国是热衷在一线城市,还是在整个全面布局?如果说进入中国的海外基金,或者叫海外资金,到中国来了,请教授预测一下他们只在一线城市进行参与?还是根据市场的导向在中国的一线、二线、三线城市全面布局?

劳斯伦·朗瓦:先把这个花整理好!
  在美国是几乎全美的。举个例子:前面说过小区购物中心类的 reits 。其实有两个代表公司,一个叫“腾剖(音)”,这两家公司分别拥有五百家以上的购物中心。我其中还谈到有专门给监狱投资的 reits ,我们可以想象得到,在美国这些监狱都不会在一线的城市。对于中国来说,第一步可能会是比较大一点的城市,原因是因为,相对来说这些资金都会要寻找一种变现性强的地方,一般来说这些大城市变现性会比中小城市强一些。对于投资到一个新的市场上来,每一步都是比较长的过程中的一步,他会慢慢的感觉,一直到他感觉比较舒服的时候才会去开辟下一个新的市场。
  这是最后一个问题吗?

于宝刚:教授你很健谈,也很风趣,我们有一个学员想直接跟你对话。

嘉宾:非常感谢各位给我这个机会。刚才劳斯伦 . 朗瓦教授讲到美国的资金成本是目前最低点。(英文提问)

劳斯伦·朗瓦:能不能请你把第二个问题的中文给大家说一下。

嘉宾:第二个问题是问:他是如何看待外国的投资者投资中国的分析。

劳斯伦·朗瓦:先回答第二个问题。有一个公司叫“托拉琼斯(音)”,他称自己是供应链中的管理公司,跟营运的一些物流公司进行联系,这个公司不只是在美国国内,在国外的很多地方就跟运输物流公司有一些合作项目。
  我忘记了第一个问题是什么能不能重复一下?

嘉宾:第一个问题是说,刚才他提到美国的资金成本是美国最低的,美国的利率水平已经升到了 6.7% 以上。 2003 年以来这是最高的水平,而且美国的资本市场对这个已经作出过反应,从去年年底,尤其是今年初以来美国的住宅类房地产开发公司的股价下跌了 10% — 15% ,我想问问这样会不会影响美国的投资者投资房地产的热情,尤其是投资中国房地产的热情?

劳斯伦·朗瓦:回答你的问题,我先说利率是非常非常低,过去两年中已经慢慢开始高一些了。但是这个从历史的长远来看,目前阶段还是非常低的,这是利率方面。
  另外一个是关于房地产的开发问题,我一直对商业房地产和住宅房地产,我一直觉得他们是不同的两件事情,他们有很少很少的相同点,当然住宅房地产对利息是非常敏感的,因为他们是像普通商品一样的东西,而商业房地产是完全不同的另外一种。
  多回答一点关于你的第二个问题,就是关于 reits 进入中国的问题,我很奇怪地看到如果有 reits 进到中国,进到中国的资金应该不是 reits ,应该是我前面提到的养老金或者是机会基金,这些基金更有机会会进入中国来投资。
  我在这儿讲 reits 并不是说,我讲的这些美国的 reits 进来会来中国投资,不是这个意思,而是为了让你们知道美国的 reits 是怎么回事,将来你们可能会有你们自己的 reits ,而你们的 reits 将来会到国际市场上去融资,是从这个方面来介绍 reits 的。 reits 在美国很大,但是只占美国的商业房地产的 10% — 12% 左右,在美国 reits 还有很长的路要走,所以美国的 reits 在国外投资的机会应该不是很大。

于宝刚:各位企业家听到了,等于说劳斯伦 . 朗瓦教授点了一个非常好的题目,也就是困扰我们国家房地产企业很长时间一个重要的问题。大家都知道未来海外的房地产基金会进入中国,刚才教授告诉我们,这种基金进来的可能性很小。教授刚才又讲了,这种房地产投资信托基金,和养老金等其他基金结合可以进入开发市场。但是同时,海外有更多的并不是这种 reits ,而是其他的私募基金,他希望进入,他看好中国的房地产市场。作为我们来讲,怎么样和这些基金很好地融合在一起?
  我们学员不愿意你很快走下讲台,通过你今天的演讲我知道您很热爱这个讲台,给我们大家一个共同的机会,您再回答一个最后的问题。

劳斯伦·朗瓦:不管怎么说,所有的教授们都是表演者。

于宝刚:请问教授:目前中国的房地产市场,在全球经济增长中来讲中国第一。那么房地产市场在中国的经济增长中充当龙头的地位。一方面中国的房地产市场好,国外的很多基金想参与这个市场,另外中国的房地产开发企业又苦于没有钱,不能在这个市场大展身手。最后请教授对在座的房地产企业家面临的这个难题,你给他们提几点希望,或者说您给他们一些建议!谢谢!

劳斯伦·朗瓦:给你们一个答案很简单,但是确实很难去做。
  再回顾一下我刚才讲的课。在 1990 年之前美国的房地产市场,所有的资金基本上都是私人资本,同时另外的资金来源是商业银行贷款。这个情况跟今天的中国非常相似,在 80 年代末 90 年代初发生了危机以后,我们的这个资金出现一个空缺,这个跟目前中国的情况太相似了。
  大家都知道华尔街的那些天才们,他们的长处就是知道怎么把别人的钱挪来挪去的。他们在那个时候就想出了一个办法,让紧缺资金的美国商业房地产从公共市场上、从国际资本地方拿到资金。由于华尔街的天才行为,我们就出现了现代的 reits ,就是刚才讲到了和另外一个 CMBS ,以前是几乎没有过的,这两个是在 90 年代初的,如果没有这两个的话只是私有资本的话,商业房地产是非常危险的。我还可以说很长时间,但是我不想占用时间,只说很短的一点点。美国和英国都是市场经济,以市场为主导的,日本是一个以银行为主导的经济。自从 1989 年日本经济破灭了以后,差不多 15 年他们才创造了 CMBS ,他才走出了谷底,这个不但是对日本,对全世界其他国家都是一个很好的教训。

于宝刚:让我们以热烈的掌声感谢教授给我们带来的精彩的演讲。
  教授最后一个问题回答的很精彩。他告诉我们一个道理,作为一个成功的房地产企业家,你不用手里有很多钱,但是你要知道谁有钱,而且你有办法使有钱的人把钱放心地投给你,这就是一个成功的企业家所必备的素质,也就是你要有一个产品和渠道。今天我们请来了劳斯伦 . 朗瓦教授,等于说做一个中国房地产资本运营的点题。以后人民大学还要请更多的美国、或者海外的房地产基金的老总,还有私募基金的老总来河南和我们大家共同交流和探讨,你们二位之间怎么样更好地融合到一起,它的钱怎么给你?你又怎么用你的优势赚钱?
  下面请纽约大学的代表大卫为我们讲一点。
  大家欢迎。

大卫:早上好!很荣幸来到这儿跟大家见面。
  作为纽约大学房地产学院的代表,我到这儿来想给大家简单地介绍一下我们和人民大学的合作项目。
  我本人在美国纽约大学的主要职责有两个方面:一个是为美国国内的各类公司进行培训的项目,另外一个就是和国际的联盟,比如人民大学这样很好的优秀学府进行联合,共同创办一些共同的培训项目。
  我会简单地介绍一下我们纽约大学和纽约的房地产学院。我们纽约大学在纽约市就有 15 个点,在全世界有 22 个点。我们每年的营运项目超过十几个亿美元。我们纽约大学每年收到很多的学生申请,每年录取的人数只有 4100 人,也就是我们学校的学生录取率只有 29% 。在国际上,我们跟其他很多的学校也有很多的联系,下面我们就简单地介绍一下纽约的房地产学院。
  纽约大学的房地产学院是美国最大的一个房地产专业学院。纽约大学房地产学院的产生不是偶然的,他是应当时的市场要求,也就是说,是应很多在美国纽约市的很多房地产公司的要求而成立的。我们学校的很多教授比如劳斯伦 . 朗瓦这样的教授,他们都是有两份工作的,他们不光是我们学校的教授,同时他们还有另外一份在职的工作。我们这个房地产学院不光有硕士学位,还有学士学位和副学士学位,以及很多没有学位的证书。像我们的硕士学位是从 2001 年开始的。每年我们有 125 个带证书的培训项目,这些项目都是跟当前行业中的所要求具体的一些专业职能紧紧结合在一起的。刚才听到教授讲房地产越来越全球化,所以我们学校也开始从美国走出,和其他的高等学府和企业进行联系。我们学校有 20% 的学生是国际学生,除了在纽约之外,我们在世界其他的好几个国家,德国、英国等等都有学校,同时下一步我们也会来中国,和中国一起办学。
  下面我会介绍一下我们和人民大学一起合办的这个培训项目。刚才劳斯伦 . 朗瓦教授谈到了美国有很多国际资本想进入中国进行投资,于宝刚教授也提到国内有很多发展商需要资金。我们的任务就是在其中建立这么一个桥梁。基于这个供需的需求,我们就创造一个培训项目,叫做 TSN ,也就是说是教育、展示结合。这个培训项目一共是五天的培训项目,我们已经办过一期了, 4 月 22 日 在纽约有第二期, 9 月份我们还会有第三期。
  这五天的项目中,每天的都是讲课,也就是像劳斯伦 . 朗瓦教授讲课那样,整个一的时间。这里面我们会讲一些不同的课程,其中包括市场调研和怎么去吸引美国资金。需要吸引美国资金的时候你需要准备哪些项目。
  第二个部分就是展示,展示的意思是把美国的公司展示在中国学生的面前。每天中国的学生就会去拜访美国不同的基金,美国的房地产公司。你可以像刚才问教授问题那样去问,“你们到底需要什么,我们到底怎么准备才会符合你们的要求。”
  在傍晚的时候就会有鸡尾酒式的社交活动,大家可以一对一的交谈,你可以向美国的投资者,投资公司进行专门的交谈,他们也会问你一些具体的问题,这样可以达到一个互动,最后形成一个共同的目的。
  就要刚才讲的项目除了参观以外还有可能做一个访谈项目,请来美国的几个很有名的房地产的工业巨头,大家一起坐在台上跟大家互动,你们可以提问,他们可以给大家介绍一下美国目前的情况。
  我们这次来这儿的目的就是为了想知道你们到底需要什么,知道你们的需求以后我们就能够为你们制作最好的培训项目。我们早上的教育讲课的项目使得大家能够明白美国的企业到底是怎么回事,美国的企业是怎么运作的。你了解了美国的运作之后,这样你在给他们谈话的时候你就知道该怎么说了。在和晚上的项目我们作为纽约大学就会退到后台让你和美国的投资者在前台进行一些互动,最后达到你们双方的目的。
  我的讲话就到此结束了,下面我把话筒交给我们很好的合作伙伴,人民大学的袁开红女士。

袁开红:各位嘉宾、各位来宾,新朋老友,大家好!
  看到很多熟悉的面孔,应该都知道我是谁,新面孔还不知道。主要的头衔是中国人民大学培训学院的院长助理,同时兼中国人民大学房地产研究中心的主任。快到中午时间,知道大家有一点点饿!我还是希望利用尽可能短的时间给大家带来一个相对比较精彩的介绍。我认为这部分还是蛮重要的,尽管前面我们的教授、嘉宾都有精彩的演讲,但是我觉得我这部分对于在座的朋友们还是最重要的一部分。
  为什么说最重要?是因为所有这些精彩的演讲,从我们这整体的课程设置,师资的整合,以及平台的搭建都是通过我们这种专业的培训机构,所以今天在很短的时间给大家对我们过去的成长有一个回顾,对未来有一个展望,也希望给大家成为一个长久的合作伙伴,以及大家相互学习的一个平台。
  大家看到,首先我们打出了要成为中国地产第一名。这个第一名有两个概念:
  一个是我们希望我们作为专业的房地产类的培训机构,能够成为中国这个行业的第一品牌;当然我们要努力。
  另一方面来说,我们也希望在我们这里培训过的所有的学员成为未来中国房地产行业的第一梯队的精英。所以这个第一的概念是两个。
  从我们来说,我想在座的很多学员都比较熟悉了,在 2004 年我们第一次进入河南市场,今天我们作为房地产培训项目,我是第三次站在这里向大家介绍。更多地我想跟以往两次不同的,我们有很多的成绩可以回顾。在过去的两年当中,我们开办了 17 班,培养的房地产人员超过 500 人,课程也在不断的研发,达到 50 多个课程。当然这中间也得到了国际著名大学的支持,其中包括纽约大学的房地产学院。我是周日刚刚从英国回来,也是陪北京市政府的一些规划官员和主要开发商去英国考察小城镇。收获也非常大,同时也跟英国的几所著名的品牌大学,像牛津大学、剑桥大学等等有一些接触,希望在未来给大家提供更好的平台。纽约大学的背景刚才大卫也都说过,这个我不多说。同时 5 月份我们会接待悉尼大学的校长到访中国人民大学。我们会整合所有的国际资源。
  在后面会有一些比较好的,我们过去的图片给大家分享一下。从我们培训的理念来说,我们搭建了新的理念叫台阶理论。台阶理论也是两个方面从学员来说,我们通过培训给大家提供一个提升的空间;另外从一个专业培训机构的角度来说,我们的课程体系能够不断的随着行业的发展给出一些实操性的课程,同房地产价值链方面,我们从拿地、设计、施工、物业等等这个价值链有不同的课程体系。从执政来说我们从财务类、金融类、市场营销类等等设计不同的课程体系。从国际化的视野,我们把国际上的课程体系本土化,同我们本土的师资也希望整合到更具实操的实质。这是台阶建设。
  上面这个照片是我们在培训学院的开学典礼的照片,下面这个照片是我们在深圳开班的开班典礼的照片。这是我们过去一年在各个地方办的一些班的情况。在产品来说,我不花太多时间,大家一般手上有我们的一些宣传简章。这个照片我熟悉的面前大家都知道,这个是我们去年七月份我们在北京办的年度房地产的鸡尾酒会,我们当时请到来自全国各地的 300 学员参加这个盛典。上面是我得到李香院长(音),和华远的任志强任总(音)。任志强大家也都知道,虽然语出惊人,但是他在对员工的培养方面也是非常超前的,所以基本上我们的每个班他都会派学员过来参加,所以也有幸请到任志强来参加我们的酒会。在场的很多学员也都有去,一班、二班的班长也都做了精彩的发言。从我们学习的目标来说,我们在课程研发当中,我们现在整理出四条我们认为比较专业的思路:那就是管理知识为基础,房地产专业知识为核心,金融专业知识为发展,团队学习与终身学习为理念这四原则。
  旁边的两个照片,上面是我们去年 10 月份去纽约大学的一个现场授课的照片。下面是在座的劳斯伦 . 朗瓦到北京讲课,我们办的一个论坛的照片。我们每年都会请一些国外相关行业的教授来中国讲学。其实昨天我们还在谈下半年的一个主题,今年地产比较热的话题一个是商业地产的发展,一个是金融。下面我们要关注的一个领域就是商业地产的发展。
  另外一个非常重要的方面就是平台的搭建,我想在这里作为专业的教育培训机构,在这方面应该还是有我们独到的优势,因为我们可以整合学术界,企业界和政府类的很多资源,在这里为大家提供大家需要的这种东西。
  上面这张照片,是我们当时为中直机关事务管理局办的一个培训班,来得基本上都是中央直属各个机关的局级干部。向大家展示一下我们在公共管理方面也有很强的优势。
  下面这个照片,是我们去年办的中信银行所有全国分行长的培训,也是一个非常高级别的培训。在金融领域我们也有在做。为什么告诉大家?告诉大家资源和平台的重要性。作为专业的培训机构我们还有一个得天独厚的优势。
  另外,从教学特色来说,我们也在不断地创新,很多方式我想河南的学员们有都有所体会。比如说我们的移动课堂实事教学等等。上面的这个照片就是我们在上海住交会上办的一个移动课堂,也是请了上海的一个堂工(音),也是一个开发商,和当地的一些金融老师做了为期两天的课程。同时也参观了一些楼盘,这个是当时在上海现场授课的一个情况。
  下面这张照片是我们在深圳的一个现场,大家看起来山清水秀,这个是在观澜湖。我想大家都知道,因为它是比较有名的一个楼盘,同时它的高尔夫场地在全国排名很靠前的。他们的一个开发商是我们的一个学员,同时他们提供了一个场地供我们的学员在那里楼盘讲解和共进午餐,这是一个共进午餐的画面。学员在这种氛围下能够感觉我们下面的特点。
  我们在教学方式上讲三维空间的概念:
  第一空间就是客场上的讲授;
  第二空间就是课下的研讨;
  第三空间就是跟大家在工作学习之余搭建一个相对轻松、自我的一个优势的平台。
  上面这张照片,是我们一期班的一个现场楼盘考察。下面这个很多河南的学员看了应该非常熟悉,这是在上海夜游黄埔江的一个图片。希望通过我们这个平台给大家多一点生活的乐趣,在享受工作的同时,生活乐趣应该是比工作更重要的一个方面。希望通过我们这个平台让大家实现更多的人生自我的价值。
  谈到另外一个特点就是系统的能力提升。这边我们放了两张照片,上面是在纽约大学的一个结业典礼上的照片。在座的大卫也在其中。
  下面这张照片,是我们在深圳住博会,也是移动课堂的一部分,这是当时所有学员去深圳住博会现场的一个照片。当然我们河南的学员也有很多参加了那次活动,在这里放回顾照片的同时也很感慨。作为河南,特别是郑州这个二级城市,我想我们的支持是相互的,既有学员对我们的支持,我们也有更大的动力去为学员提供更多的课程,更好的资源平台。
  我们在所有课程之后给大家一个证书,证明大家一个经历。我想在经济化快速发展的今天,包括很多员工,或者是职业经理人,你们在成长过程当中,其实包括西方社会对证书和培训经历的认可,是占越来越重要的地位的。一个是我们培训学院的 MBA 结业证书,下方的这个是纽约大学的一个结业证书。给大家看一下!
  我想,对在座学员在收益上最重要的一个部分就是人脉资源和商机平台上,国内这一点,我想在座的学员们应该都会有所体会,我想我们每个班都会有学员,有几个人自己开公司的,有相互找到商机的,或者上下价值链能够接上的,我想是举不胜举的。其他地区都是这样,我想河南也一定是这样,这方面我想学员比我更有发言权。
  最后 , 这个是我们学院的联系方式和电话。
  感谢本次论坛的举办方,也感谢我们的招生机构凯若管理培训中心。 (内容中提到的照片略)

于宝刚:的论坛现在结束,我们 1 : 30 在这里进行的内容。

主持人:我们的论坛开始,首先是中国房地产协会的副会长顾云昌先生,由于飞机晚点,我先来讲一段,然后顾云昌会长在来和大家研讨。在研讨之前,顾云昌会长是中国房地产协会的官员。他作为国家宏观政策的制订者和研究者,与房地产企业之间的协调机构或者说是桥梁,对国家宏观政策的变化尤其是房地产方面的变化掌握很多最新的、最前沿的消息。在他演讲的过程中,我非常希望各位今天的论坛你们是主角,一定叫演讲嘉宾把你们想知道的,他们又能回答的问题提出来。接下来我把房地产的走势和房地产金融方面的政策,比如说今后会紧还是会松,要松怎么个松法?要紧怎么紧法?他们的目的是什么?自然是优胜劣汰,还是说国家是不是进一步的扶持,扶持当中是不是有协调呢?大家把问题交到我这儿,我和顾云昌会长和大家共同互动,就我们关心的问题进行研讨。
  我今天讲的是“房地产企业的资本运营”。这是我和清华、北大研发的一个课程。今天作为一个论坛,我就大家关心和关注的问题和大家进行深入的研讨。我们所关心的就是目前房地产企业,它的资金渠道这个缺口怎么填补上?怎么打通融资渠道?更进一步说国内外有更多的资金想进入这个行业,为什么迟迟没有到我们手里?原因是什么?怎么样把阻碍资金流入到房地产企业的障碍打通?
  在我讲的过程当中大家有什么问题也可以提问。
  大家知道,近两三年来,中国的房地产业经历了一次惊天动地的大变动,在座的各位心里很清楚,也就是国家对房地产行业、企业的宏观调控。更主要的是相关的金融政策出台。比如说 121 、 831 、 212 文件,对房地产企业持续发展造成了很大的困难。房地产企业是一个资金密集型行业,没有一个科学的融资渠道,那么它就不可能持续发展。再加上我们国家的房地产企业规模比较小,自有资金比较少,宏观政策的变化意味着原来的经营模式充分地利用银行杠杆这种融资模式,或者说主要资金以来银行信贷的间接融资模式已经不适应未来的房地产行业。
  这里也说明什么呢?这一次国家的宏观调控,尤其是对房地产金融新政的出台,它意味着什么?它意味着中国的房地产行业大整合已经开始了。大家应该清楚,如果说国家最关注哪个行业,老百姓最关注哪个行业,相关行业的政策出台的政策越多意味着什么?意味着这个行业异常火爆,意味着这个行业机会多多,有机会的行业并不是所有人都应该得到机会,应该是那些理念超前,运行合理,制度规范的企业有权利把握住这些机会。相反,造成极大资源浪费的企业,不合格的企业,自然而然就只能退出。也就是说,这次宏观政策的紧缩,中国的房地产行业开始要进行整合了。整合的表现形式是什么?可能一大批房地产企业退出这个行业,还有一批房地产企业通过兼并收购的方式进行进一步的融合产业升级以及规模壮大。还有一点在 121 文件出了以后,你们都是做房地产的,银行贷款要求的成本高了,在这种情况下一个新的产品诞生了,就是房地产信托。”等于说信托公司以一种债股方式向老百姓吸收投资,然后以房地产企业的资本等等一系列作为抵押,或者说盈利收益的预期,把这批资金引入房地产企业。这个新产品一诞生,千军万马都争着发行, 212 文出来以后,大家发现这个比银行贷款还要难。接踵而来的更新的产品出来了,像北京的太阳新城、国际新城,河南也有。 212 文出了以后,又有一个房地产的一级开发企业,刚才给大家讲的是二级开发。房地产企业买了,有一定的抵押物,一定的资产,一定的股权,吸引资金来,通过债务融资,比如一年、两年,每年以 4.5% 或者 5% 的收入给投资者回报,当然中介机构是信托。充分发挥信托带人理财的这种金融职能。现在又出现了房地产的一级开发信托,大家想想,还会有更多的产品出来,那么也就是谁创新了第一个产品,它就会享受到这个产品给他带来的财富或者快乐。那么也就意味着当很多人追这个产品,也去做这个产品的时候,那么问题就要出现了,肯定是国家的相关政策又出台了。我们今天共同探讨的也就是未来这种新的产品应该怎么诞生?
  我们房地产企业家应该怎么样和哪些资源进行整合来共同研发或者创新产品。劳斯伦教授给大家讲了,大家也听清楚了,也就是没有的 reits ,包括全球的 reits ,它走向中国还有一段很漫长的路。国外的房地产信托资金从事的投资完全和我们目前的资金需求是联系非常远的,它是持有比较好的商业物业,而我们需求的是能够把这些物业盖起来的前期开发资金。那么这就有一个问题了,如果你把你的经历集中到引进海外的房地产信托资金上,可能你付出的成果不是很好。那么接下来的问题就是除此以外有没有更多的热钱,或者说是资本想进入这个行业。这是我们大家所关心的,只有他想进来才有可能进到你的手里和你进行资源整合。我们的房地产行业处于什么生命周期呢?处于非常良好的成长期。作为产业的生命周期大家都很清楚,创始期、成长期、衰败期。对于企业对于行业来讲,进入了成长期,意味着各种资源的贡献,或者说投入,包括资金、人力等等,那么你的企业利润率,行业利润率会虽然你所有的资源投入不断的上升是同正比的。企业到了成熟期也就意味着你要保主原原有利润必须增加投入,反过来说只有增加投入才能保证你不下滑。到了衰退期,你投入的越多你亏的越大,意味着什么?这个行业必须转型。房地产行业正处于黄金时代,成长期,为什么成长期国家还出了好多的金融政策限制他们?在座的各位都是企业家,那么这方面的问题我们不过多地讲,但是不管这次政策出台它的最终目标是什么。有的人说是为了使银行的不良贷款下降,有的专家认为是防范未来的银行风险。这些我们都不去考虑它,不管处于什么目的,大政已经出现了,对我们房地产企业的影响已经显现了,房地产企业的资金需求已经紧张了,我们应该考虑的是怎么解决它。那么归根到底这一次房地产行业的整合,告诉我们什么?告诉我们,我们以前房地产企业那种运营模式、营运模式、管理模式,最重要的是我们的资金融通模式已经寿终正寝,彻底过去了,那是过去时。如果说某些企业还用原有的理念和方式来进行抗争,那么结果我和大家讲不会好。你比如说现在很多的房地产企业手上项目做不下去了,想花一笔钱,这笔钱可以借,可以找一个好的合作伙伴,可以通过银行委托贷款,甚至还想以别的方式吸引一部分资金把这个项目挺过去。能挺过去,而下一个项目也有可能用这个方式挺过去,难道你能永远挺吗?处在一个好的行业处于这个痛苦的地位,那么你享受不到这个行业给你带来的快乐。今天在座的企业和我大家站成一排,共同往前看,其结果是什么呢?那就是我们所有人在我们的事业里所看到的东西都是一样的。张三能看到的李四也看得到,那么在我们的事业中前面有机会,有财富,大家都看到了。那么借助着氙灯,可能有的人跑的快,他就得到了这个机会,得到了这个财富,但决不是大多数人和所有人都能够得到,这很简单。那么假如说我们站在一排只有我一个人比大家往前稍稍提前了半步,那么这个时候就发生了本质的变化,你们所看到的我都能看到,而在我的视线范围内有我能看到但是你看不到的。这意味着什么?在我看到的各位看不到的这个区域内有机会有财富,只有我有可能拿到,至于我能否拿到那是我的能力问题,但是其他人都不能拿到,因为你看都没有看到。这一步是什么?这一步就是超前意识下的创新。我给大家讲这个就意味着未来一种房地产企业融资模式的创新,和我刚才讲的,虽然不很贴切,但是意义可能非常相同。
  那么也就意味着谁先创新,谁可能把目前困扰你的难题解决掉。再一个和大家一起讲,我们探讨了很多,中国的房地产企业融资模式,是照美国的还是日本的、还是欧洲的、还是香港的?我给大家讲一个观点,任何一个模式对我们来讲都不具有参照性,中国的改革开放是建设一种有中国特色的社会主义,那么中国的房地产企业,或者房地产市场的开发也将具备非常浓厚的这种。大家想一想任何模式你都不具备制度机制,任何模式它的整个运作方式和它的运作主体都有很大的区别。我们的运作主体大家看看,最高的时候是三万多家房地产商,有很多的专业人士在这个行业里精耕细作,还有很多不懂房地产的也做,他们是凭资金优势,那就意味着整个海外成功的模式我们都不能去照搬。这并不以为着中国的房地产企业融资没有出路,那么也就是借鉴海外的创新成功经验必须和我们的实际相结合,才能够解决我们这个难题。而我们创新的一个产品,两个产品,可能刚开始很不完善,但他很实用,很能解决问题,通过一段运行它可以不断的完善、不断地升级,还可以不断创新出更新的产品。那么我们的企业就是经过这种产品的不断提升来解决这种融资渠道。
  今天下课期间我和郑州房协的秘书长在一起交流,我们共同探讨一种模式,比如说我们郑州有很多房地产企业,那么作为其中的一家房地产企业去找民营资本,去找国际资本,恐怕难度都很大,包括你的规模、你的品牌,你的知名度、你的资金。如果说几家合在一起,那么百分之百比一家好得多,但是几家合在一起以一种什么制度?那很难。中国的房地产企业大家独资操办惯了,假如说有一个行业、有一个部门能够把大家串起来,我们共同组建一个类似于房地产开发的基金,大家知道中国在产业基金法没有出台之前 reits 是不可能想的。劳斯伦 . 朗瓦教授给大家讲了这个 reits 吸引了更多的社会投资进入了房地产行业。但是它的前提是它的税收制度,也就是这个基金是免税的。中国一没有制订这样的条例,二是中国整个的产业基金法都没有出来,包括工业基金,流通业基金,农业基金,钢铁基金,港口基金等等都没有。为了什么?控制金融风险。那么就更谈不上房地产基金了。那么这种情况下有人设想,我集中 20 个,有人想我集中 50 个房地产企业,以公司的方式成立,然后到香港上市,募集 600 个亿, 600 亿以在会员企业当中充当资金,这个资金是以股权的方式运作的。在中国确实不如我们所想象的房地产开发基金,但是这起码比我们目前来干瞪眼,或者高系过桥强得多。也许通过这种运作产生更多更好的想法,或者更好的产品。
  过一会我要和大家探讨,比如说民营资本很多,温州炒房团携三百名、五百名北上北京、南下重庆、北进上海。这么多的钱去干什么?去炒房。大家知道任何炒作都要失败的,资金上的炒作意味着肯定亏本。大家看到了炒房团,你是做地产开发的,你拿三百亿来买东西,我会给你降价吗?肯定不会的。结果防止炒到高高的价格,结果压在自己手里失败了。接着在去别的地方炒结果也失败了。用自己的资金优势炒的方式也过时了,如果再这么做,对不起还要亏的更很。那么他要考虑了,考虑什么呢?不这么炒了换一种模式。熟悉这个市场的,能够把市场运营好的是谁?是我们这些房地产企业家。他们这些资金炒房是为什么?为了是盈利,炒到房子租出去然后再高价卖。这种模式不现实了,亏损了,要换一种模式,怎么换呢?那就意味着它的优势是资金优势,你们的优势是对整个业态的把握,发展规律的分析,以及整个的操作思路。这两者结合起来他是一种绝对的资源优势互补,那么也就意味着结果是 1+1>2 ,但是你能让民营资本来找你们吗?绝对不可能的。你有钱你也不会这么做?他在等什么,他在等你能设计出一个非常好的产品,只不过通过买卖的方式,你或者是付钱,你或者是债权。这个东西叫我们在座的各位和相关的金融机构来共同设计。话又说回来,我刚才谈到我和咱们的秘书长在谈,加入有六家、七家、十家房地产公司各出一千万,成立一家房地产基金,当然是以公司的模式。成立之后这一个亿专注于整个河南或者郑州的房地产开发,有可能自己做楼盘,但是作为基金很有可能我把这笔钱集中它的资金又是去投入我整个的股东之一,这只是其一。然而有这么多家有实力、有经验的房地产企业共同组建的这个房地产投资公司,他对外面的资金吸引将是巨大的。可能有了这个平台就有可能找到海外的民营基金,或者是私募基金。这个公司的品牌和可行度,以及盈利模式和运营目标将很可能和吸引一些大的基金进入。那就意味着我有这一个亿,我可能会拿到五个亿甚至是八个亿,一个企业很难,但是这个模式中国还没有尝试。这个在我们和海外的基金和同行共同商讨的过程中,他们对这方面要比一个耽搁的企业要感兴趣的多。当然了你说耽搁的企业,中海、万科、首创等等品牌运作规模,他和我们一般的企业不在一个档次上。那么也就意味着这些企业已经开始和还海外的投资机构、摩根、高升、凯林、已经开始合作了。那么我们这个很有可能吸引来很多金钱,这个时候大家又说吸引了一个亿各 50% ,那么这种情况下两个亿也不够,我的资金缺口很大,有了资金之后可能盈利环境更好,来八个亿行不行?来十个亿行不行?完全可以。但是这里有一个问题,它手上的大股东是不具备真正表决权的大股东,如果真正它决定这笔资金在中国的房地产运营,那就不是资源整合,恰恰拿它的短项做运作。它看的是未来的预期收入,这怎么办呢?我们今天来探讨这个问题。我拿一个亿,你拿九个亿,盈利没有问题,有这么多房地产企业共同成立的企业也没有问题,但是问题就出现了,他是以股权的方式出现了,那么可以不可以通过制度创新和他签订一个内部人投资协议,你看中的是收益,那么我们共同做一个三年、五年,每年的资产收益率,我拿我这一个亿作为担保,那么这方面你享有优先权。
  二是当你要推出的时候我采取什么方式退出?如果是一种债务公司,你借的钱当时候还,而这种方式是股权公司,股权不只是要回来呀?你说你入股了,明天不入了把钱拿回来不允许,那找谁呀?万一找不到下家怎么办?比如有更高的利润要走,走不了,这也是一个非常重要的问题。那么在这个基础上我们进一步的再创新,通过我的股东,采取股权回报的方式,在保障你利益的基础上五年、三年之后我才走,那么我买你的股权,你卖掉了之后可以退出,在税后上股权转让是很优惠的,或者是不收税的,又保障了合理的盈利,又保证了顺利的退出。我给大家讲这个退出要引出的是什么呢?也就是说,你想要钱,我相信钱到了你的手里会运行的非常好。因为我熟悉中国的房地产企业家,和中国房地产企业的环境。但是换一个位置,你不是做这一行,你拿着钱交给别人做吗?你甘心吗?你愿意吗?你考虑的就是怎么样规避风险,既保证盈利又保证规避风险。或者是盈利放在第二位,没有风险再谈盈利。
  我这个项目 100% 是 50% 的利润,那么好的项目,好的地段,或者土地,拿的成本比较低, 30% — 50% 一点问题都没有。大家都知道谈到这个把外国人吓跑了,一不可能,二这么高也不能做。你要拿资金,要吸引资金,那么你们反过来考虑一下,有资金的人他是怎么想的?他怎么才能给你?第一步你在和有钱人接触的过程当中,你们打交道凭这个是不行的。我给大家讲海外的资金都是私募的资金,包括墨客斯坦利(音)进中国的资金,他说没有听说。那么进入中国的外资最先是自己做的,以墨客斯坦利(音),他很多的资金看好了,他自己买地,自己卖。这个钱不是他自己的,这个钱是他在海外募集的,因为他作为一个金融机构,根据它的品牌和能力他有能力募集资金,募集这个资金可能是短期的,可能是五年、十年,他自己来开发,因为他知道这个行业很赚钱。还有些资金机构不是美地(音)、也不是墨客斯坦利(音),他知道中国的行业情况,他通过资金的转移来获取我赢得的利润。大家知道中国什么行业好?目前来讲能源行业绝对好。资本特别是国际资本,资本就是见钱眼开,唯利是图,当然见钱眼开、唯利是图必须在游戏范围内去图人家的利。中国大家知道能源行业,随着整个中国能源消耗的巨大增长,能源紧缺,肯定挣钱。外资不能参股,那买中石油的股票就可以了,你中石油的利润大,反应在股价上,肯定股价上涨。房地产也是这样的,比如万科,只不过规模小一些。更多的私募基金看好这个行业,你每年的净资产收益率是 9% ,那么你应该拿到平均利润。那么外国的投资者认为在中国做得不好应该拿到 9% ,做的稍好应该拿到更高。那么好了给你谈了,他不并关心你第一笔是赚 50% 还是 80% ,他最关心的是你一年赚 7% 、 8% ,但是你净赚十年、二十年甚至更长。你想你和我合作一年可以赚十年的钱你怎么不干呢?怎么这么傻呢?他们想的是在盈利和规避风险的前提下,它的稳定性和持续性。就是它的经营理念和投资者的要求就是这样。
  你想想有一个项目赚了很多,赚了以后拿钱走人,不行的。这样的怎么办?这样的找过桥。带一回给大家讲过桥。包括私募基金,包括海外的房地产企业和你见面的第一个,就你们俩要讨论问题之前,必须有着一个见面,你必须给他你的一个完整的项目计划书。大家说这不容易吗?我给大家讲,中国的企业自己经常做商务计划书,有的叫项目计划书,然而这个东西在我们内部或者在业内,公正一点点它只是整个项目预测和分析报告,给谁看呢?给自己看的,给自己的领导看的。这个外国人不看的,那也就意味着我们要吸引外资,我们要通过我们的资源优势和它的资源优势共同进入这个市场,培育这个市场,开发这个市场或者在这个市场里获得盈利,你必须有什么东西?资源整合的前提下必须给他一个项目计划书,这个项目计划书包含他要和你合在一起所要了解,所要解答,所要放心的一切问题。
  在此我简单给大家介绍一下,外国人要什么样的项目计划书?这个项目计划书和我们想象的有多大差别?我们想项目好、地段好、盈利前景好,买的人多,这是最重要的。但恰恰他不看中这些,这是中国的企业和海外投资基金打交道的最长出现的问题。大家想象他把钱给你,他放心的把钱给你,你才能心安理得的拿到之后使他增值,他不放心。大家都知道写一个概要是很容易的,把一件事写的很烦琐,对不起,你看了第一页、第二页,肯定看烦了,没有意思了还很什么合作?你这个概要做什么事,怎么合作怎么做事?齐了,就是整个项目的合作方式,我要和你做这件事采取什么合作方式?怎么做?那么这里面,比如可行性分析,造价多少,成本多少,建设周期多少,这个大家都会,他甘心这个。但是他有更关心的东西,比如盈利模式,我们以前经常说,但是我们很少和外国人谈的时候作为一个重要的话题谈。这个盈利模式是有钱人或者是外国人非常关注的模式,他们非常关注通过什么模式赚钱,给我的第一印象这种模式违法不违法,有没有可操作性。那我要知道,我把钱给你了,怎么赚钱我都不清楚,那我怎么可能给你呢?这一点必须写清楚。剩下的可行性营销这不用讲了,大家推盘的时候写的非常好。
  还有一个方面是人力资源,我钱给谁了?给你这个企业了,那么你这个企业什么人在运营这个项目,我要清楚钱交给谁了。一方面这个人的能力,他关心人力资源还有一个东西,这邦人给我运作,我挣钱了,他得到什么。我们说这批人拿工资,那他就吓怕,赚了这笔他得不到,赚了钱还是拿这些,他会不会能赚钱不给我赚呀,不行他这样不干。就是你有没有激励机制。我们做的一个项目外国企业各方面都看中了,没有激励机制,不管是年薪也好,月薪也好,不用了我投资两个亿,我拿出一千万,这个股权作为你这几个管理人员的激励机制。盈利了分红,给谁?给这帮管理者。他挣钱了可以拿钱买我的股权。有人说外国公司是不是有病,拿自己的钱给别人,恰恰错了,他所考虑的是什么?比如这个企业两个亿,赚了两个亿也就意味着他拿出一千万给管理者进行期权分配。如果没有这一千万,给他赚了一个亿,企业的管理层没有拿钱,他只不过拿到一千万,相比来说让出一千万,得到九千万。更重要的是,把你的利益和这个企业共同的成长目标连在一起了,他可以放心地让你去干,他不用看着你,说白了看他也看不明白。这帮人给我挣钱,没有激励机制,他揣到兜里怎么办?即使他不揣 , 他自己少干点,让我赚的少了怎么办。这是外国人很重视的环境,当你和他合作的时候,你要吸引它的资金的时候,你这方面有没有什么可靠的制度,有没有创新,这是很重要的。没有的话,那下次再谈,这是激励机制。
  还有一个方面就是风险,可能大家不太理解。有的人说写项目计划书要把风险写进去,不是把人吓跑了吗?各位企业家不是一样的,当给你谈判的企业家一看你把风险给他考虑到了,意味着什么?那就意味着这不是风险。和我合作,我出人,我出地,我出管理者,你拿资金来,我告诉你风险,好多企业家说没有风险。像北京王府井很便宜买的地,有风险吗?就是没有风险哪!不对,有风险,盖到一半天灾人祸了呢,等等这些都是风险,当然不只是这些东西。当你和他合作的时候客观地把风险一、二、三写出来,我的管理成果没有激励机制,假如你的人员被人挖走了怎么办?加入你的兑现又有一家比你实力更强的盖了一个楼盘,怎么办?这都是风险。当你看到了以后,你们想的只有一个风险,我想到六个风险,意味着我比你想的更细,那意味着什么?意味着人家给你想到了。
  大家说既然外国投资者喜欢这个,我这个风险一二三、玩命地写,对不起这不行的。下一步是风险的防范,这在商务计划书里也是非常重要的一方面。哪种风险通过什么措施规避事实他最小化,哪种风险出来了我控制不了,但是这也有风险,这样人家就不会有意见,因此我刚才给大家讲,盈利模式,激励政策,风险分析和风险控制,也就是规避风险的措施,这四点是我们未来在和基金或者是资金持有者打交道想组合到一起的时候,这是非常重要的一点,这个是我们一般不太愿意注意的问题。
  他拿到这个,如果是有实力的基金,他要干什么?他要做调查。他不回来看你说的是真是假,他也看不明白。我把这个东西交给万科、我把这个东西交给毕马威,或者把这个东西交给德行和浦华,你来给我做调查,那么这种专业的,大的金融机构通过调查说 OK ,你的对象给你的项目计划书都是属实的,那么下一步就可以操作。也就是说没有前面的一届不可能达到最后的结果。刚才有学员问房交会举办几年了,有的外国基金想为什么到今天还没有一个成功的案例,这个模式就是前期整个的流程,我们的企业和人家的企业在理念上,在运作模式上以及在未来的与其上有很大的差别。这个东西改不了,可能还会谈更长的时间。通过刚才我给大家讲,第一步和他打交道你应该拿出一个最基本的东西,这一个只是你可能持续合作必备的东西,没有这个对不起!内外资的融合只能是一个美好的梦想。这是我给大家讲的项目计划书。
接  下来,我要给大家讲一下部分中国的这种创新融资问题,到底怎么解决。咱们看一下大屏幕,这里面我告诉大家的是什么呢?这个给大家介绍的,通过这次宏观调控为契机,中国的房地产行业将发生一次更大的整合,这种整合的标志就是中国的房地产企业进入了资本时代。
  大家别生气啊!在中国,中国的房地产企业离资本最远,中国的房地产企业家资本运营知识懂得相对少。为什么?我以前根本不考虑,我有钱就可以挣钱,我为什么要考虑那些东西,什么股权上市啊!为什么现成赚钱的事我不做,做那些呢?但是现在不行了,这一次宏观调控,这一次产业整合最后成功的标志,也就是未来能够生存下去,而且生活得很好的房地产企业必须以资本为链条。而不像以前,你产品为核心。这就是房地产企业从生产经营时代跨入了资本运营时代。如果说没有这方面的准备,没有这方面的理念,或者说不围绕着资本扎扎实实去作创新和改革,那么你这个企业只能非常艰苦和非常艰难地活。那么也就意味着什么呢?你原来的那种放大银行杠杆的融资功能彻底地没有了。也就是说这个社会的,这个市场已经不允许这种运营模式来获取房地产的开发基金了。那么以后想获得房地产的开发基金,或者说打通这个渠道,那么你在企业运营过程中,你的核心的东西是什么?是资本,资本是房地产企业未来发展的一个核心纽带。那么也就意味着你的企业要生存,要发展,必须从产品经营跨到资本运营。
  这里写了很多,中国的房地产企业由以前的“关系型”、“开发型”要转变到“资本型”、“投资型”和“品牌型”。作为房地产公司,有很多叫房地产开发公司,房地产项目公司,还有子弟公司,还有大的房地产企业综合股份有限公司,哪一个规模大?哪一个更厉害?有一个学员提出,民营资本和海外资本要进入中国企业,他们喜欢哪些企业?比如上市公司他们当然首选房地产企业的上市公司,大家看到目前合作的不是在国内的上市公司就是在香港的上市公司。万科还没有动,已经谈了很多。你比如说福地(音),比如说万达,比如说华远,这些都是上市公司。上市公司意味着什么?上市公司意味着有专门的监管部门的监管运作,它的运作必须规范,不然的话他不能上市,上市之后他要受到谴责,意味着摘牌,摘牌就意味着他的企业一文不值。外国企业和你合作害怕你的企业不透明,而上市公司这一点必须是透明的,那么他肯定选择上市公司。
  再一个大家看到了一个外国基金,或者是一个国内基金不和一个大型的股份公司合作,他和一个开发商合作,开发商已经是过时的房地产企业的组织结构。你说我就是一个开发商,开发商意味着什么?开发商意味着一个楼盘买完了之后该开发第二个了,意味着你可以开发第二个你也可以不做了。就意味着以房地产开发为主要盈利模式和主要利润的一个股份公司,那么它的抗风险能力,它的规范运作就大大的加强。所以说,未来的开发企业如果要得到更大或者更容易得到外国资金的支持,将是一件很困难的事。那么也意味着什么呢?意味着你这个房地产公司必须改制,必须转型。而这种改制和转型并不是为了改制而改制,为了转型而转型,而是为了适合目前中国的房地产市场发展的需要,和更多的资本和资金进入这个市场的需要。这里面是给大家讲的这个方面。
  接下来是什么?与其我在这里等,等不出什么,国家的政策已经定了,也许国家的政策错了,但是你希望国家马上改过来吗?这不可能。与其等待,不如通过自己创新与开发新的融资品种和融资品牌。既然这一次宏观调控决定了这个行业必须进行整合,那么就不要再顽强地定,而是要适应这个潮流,我主动适应去改,他要求什么我就把不具备的东西提升过来,填补上,这才是真正的迎合符合未来的市场发展,成为这个市场中一个领头人,或者说在市场中活的非常舒服,非常滋润的一个好的房地产综合企业。
  简单说两句,及时没有这些出来,那么未来这个行业也变成资本需要行业。大家想一想,等于说一个国民经济的支柱行业,一个能产生巨大利润的行业是不允许什么人都能够进入的,这么重要的一个行业他进入的门槛要高,它的规范程度要高,也就是说它的运作实体要规范,要有实力,要有创新机制。假如说这个行业任何一个人搞到一块地,搞到钱都能挣钱的话,那就意味着这个行业的层次很低,或者持久不旧。以前就是这样突然爆发的住房需求,造就了这个机会,抓到机会就抓到了,但是这种机会不可能永远持续。既然你是一个好的行业,众多的资本就要进来,进来的结果皆是以市场价值为核心的优胜劣汰。这个时期没有到来,到来之后企业更困难了,到来了以后企业倒闭,企业的楼盘做不下去,那就意味着代价更大,什么代价?你们的代价,包括更多的商业银行的代价。因此为了避免这种状况产生才做了这么多。那么已经这样了,出文要改,不出文以后的趋势也要改,那么注定我一定要改,我的运营模式,盈利模式,资金融通模式以后永远行不通了,那么我要找一些更新的、更可靠的,能够扶持我持续发展的一些创新的融资渠道了。
  时间关系下面这些不给大家讲了。
  这里说的是与其等待不如创新,二是大家不要把创新看的很难,创新不是任何人可以做的,不要这么想。比如说,作为我们房地产融资的创新,两个主体是什么呢?一是房地产商,二是金融机构。这个金融机构可能是银行业,可能是信托公司。已经有了创新产品,信托基金,大家想想这种信托比较活,都是一种债务型的,没有股权型的。等于说,房地产信托债券,你要买这个,你不想一年就把钱拿过来,不想三年就把钱拿过来,想投入五年十年,以这种方式做融资公司,大家想过没有?有人在想,有人在做,这也是一种创新。这里一个技术问题,核心是什么呢?你这个产品是对投资者有吸引力的,你不能让手里拿着钱的人想办法。等于说我们的这种房地产融资渠道目前是由信托公司和房地产企业共同开发出来的。那么我告诉大家,未来的金融机构包括银行,包括信托,他不可能就房地产的金融产品来努力开发,而一块的资金融通渠道创新必须靠谁?必须靠你。你有好的产品和他融通,和他沟通,和他研究,这就是创新,这个东西出来的可能性就非常之大。怎么出来?以前没有过,风险一停,没有风险,你就可以做,并不是等着国家出,国家同意了我们才去做。出来了房地产信托,大家都上,风险又出来了,又卡你,这意味着什么?只有你用新东西才可以,延用老的还被卡。假如郑州成立一个信托投资基金,或者叫房地产投资公司,它的股东是房地产投资公司,国外的房地产企业可以进入,大家知道深国商(音)就是一个大的投资机构,等于说海外的大的投资公司就是入股,但是入股一个房地产开发企业目前还很少,最起码成功的还很少。既然已经知道了耽搁的不行,那么群体的,一个叫开发公司,一个叫整个的投资公司,整个的概念和它的单个的不一样。当然你还要设计他进入怎么个方式,怎么个模式,这是技术问题,这些技术问题相关的专家都可以解决,不用我们考虑。
  大家知道老百姓的储蓄快到 15 万亿,银行也不希望这笔钱压到银行里,都希望这笔钱能够参与到投资。中国的银行是负债经营的银行,通过它的信誉吸收老百姓的钱,再通过贷款获取利益,他不容许有太多的不良资产。那么他更希望这些钱不是通过银行的投资出去的,那不能游离于银行,那就是未来金融机构的中介业务,钱还在我这儿,不是以我贷款的方式出去,而是以我给老百姓理财的方式,我拿你的钱去给你赚钱,有可能做好了,比你存款的利息要高的多。比如现在有房地产,有货币基金,证券基金,那么以后这几万钱都要游离出来,变成各个投资基金。谁来投?银行来投,或者银行发起,或者银行找几家好的房地产企业共同做。这是一个趋势,在这个趋势之前,在银行的中介业务能做的范围内,你是不是能有一个好的产品,共同结合一下整个社会上的投资,你比如现在有好多企业有很多贷款,这个企业有钱不做房地产,他给房地产企业又不放心, OK ,交给银行,大家谈好利润,那么银行来放给你,银行收取百分之零点几的手续费。这一方面是银行的中间模式盈利得一块,另一方面双方职责分明,风险就小了,银行只做中介。下一步银行做什么呢?下一步银行做主体的业务,它的盈利模式是我管一百个亿之间,我每年拿 3% 的管理费,我管一千亿资金也拿 3% 的管理费。那么这是银行的盈利模式。当他再发资金的时候是谁的?上次赔钱的银行发的?那么他还能募集到基金吗?他还能生存吗?我们有没有这些想法,我们是否去想了?或者说我们是否已经去做了?
  这堂课我简单给大家沟通到这儿,下课期间希望大家给我沟通。等一会儿顾云昌秘书长来讲,他讲过以后我再给大家讲一些具体的融资模式和融资渠道,来和大家共同探讨房地产融资这方面的内容。

于宝刚:刚才我和大家共同研讨了整个房地产未来的创新。在下课过程中又和房地产家研讨了更深一步的,具有现代化的具有科学治理结构的一个规范的公司,结合国内和国外的金融机构,我们能不能到海外去发展,到海外成立基金公司?那么中国的房地产企业怎样以海外和民间资本
  股权的更多的方吸引式这也是一种创新。下面这一届我们请中国房地产协会的副会长间秘书长顾云昌先生给大家演讲。顾云昌秘书长等于说是这个行业里的专家,请大家以热烈的掌声欢迎顾云昌先生演讲。

顾云昌:各位同行好!很高兴参加这次有关房地产的论坛。提前我才知道这个内容以金融为主。今天给大家讲的题目是《房地产新政与房地产金融》。前天,全国人大常委会财经委员会要我去汇报房地产发展的态势,因为今后每年人大要进行一次形式分析,有关房地产方面要我做汇报,我汇报当中谈到一个观点,就是房地产市场的冷热在金融,关键在土地。当然这个观点不是这一次提出来的,这个观点在会上重新强调了一下。会后主持会议的几位领导同志专门给我聊,他们同意这个观点,一个是土地问题,一个是金融问题,还有一个是政策问题。
  因为房地产的发展关系到全局,他既关系到民生问题,又关系到经济的运营问题。房地产新政从国八条出台到现在已经有一年时间,我们国家的房地产市场发生了变化,我们对房地产新政有什么新的认识?所以在谈关于房地产新政的时候,首先谈到对房地产新政的一个再认识。再认识我有三点:
  第一点、单向调控,双向调控。
  这是针对 2004 年和 2005 年两年房地产市场的。大家知道 2005 年去年的两会,讨论最焦点的第一个焦点问题就是房价问题。所以在两会以后国务院就紧接着出台了国八条。今年的两会,大家看到了,据我的看法有三个重点:第一重点是上学难,第二个重点是看病贵,第三个重点是房价高。房价高放在第三点了,我们的压力小一点了,但是仍然是两会关注的焦点。实际上这个问题表明了无论是看病,上学和住宅问题都是民生问题,所以现在老百姓更讲究的是民生问题。如何解决民生问题是现在国家安定和谐的一个重要方面。
  刚才我们讲到了单向调控,和双向调控的问题。咱们回顾一下 2004 年的房地产市场,之所以在全国范围出现房价上升过快,全国的数据是 14.4% 和 15.58% ,这样的上升幅度远比 2003 年以前的 3% 、 4% 的增长速度是明显提高了。所以全国普遍感觉房价上升的快,为什么会出现房价上涨过快?当然现在看起来主要是需求太旺。需求太旺是相对供应而言?如果供应很旺、需求很旺那么就不会这样。 2004 年房价上涨过快和我们国民经济的调控对土地的管理有关系。因为 2004 年调控主要控制投资增长的速度,也就是要放慢固定资产投资增长的速度,放慢房地产增长的速度,放慢房地产供应的增长速度。也就是说,这个宏观调控主要是要控制供应,放慢速度。但是我们的需求仍然很旺,所以这样的情况下,主要单方面的调控供应,导致了供求关系的紧张,导致房价上涨过快。现在看来是可以下这样的结论。如何使我们的房价平稳下来?只有两个办法:一个办法是扩大供应,不能放慢投资增长速度,和需求之间的关系平衡,使房价平稳下来,这是供求规律,房价是由供求关系起作用的。但是我们整个宏观经济的发展需要固定资产投资继续控制,需要房地产的增长速度继续控制,那么在这样的形势下要使房价平稳下来只有一个选择,就是在控制规模、增长速度的同时,要把需求的增长速度也控制住,必须采取双向调控的手段。也就是说,在 2005 年国八条出台以后,我们国家出来了双向措施,一方面继续调控房地产增长速度,第二方面重点调控房地产需求的增长速度,使供应和需求之间保持平衡。这就是我讲的单向调控和双向调控。
  现在看来 2005 年的房地产市场是成功的,我们的房价增长速度放缓了,全国的房价增长速度从 2004 年的 14% 、 15% 下降到 2005 年增长 7.5% 。 7.5% 的房地产增长速度社会是可以接受的,因为他低于人均 GDP9.0% 的增长速度,也低于人均可支配收入 9.6% 的增长速度,房价涨的比收入慢,房价的增长速度慢于收入的增长速度,那么说整个社会比较可以接受,所以大家认为双向调控取得了成功。至于如何来进行调控的,我们发现我们供应和需求之间保持着一个比较平稳的状态,如何保持平稳的增长?发现房价涨的最快的是长三角,长三角房价涨的快主要是炒作, 2005 年国八条一方面是控制炒作,使过旺的虚火降下来,第二方面在前面范围控制拆迁的需求,全国控制拆迁的速度使这个需求降低了。一方面继续控制固定资产投资的速度,控制房地产投资者的速度,一方面控制需求的增长速度。最后的结果是 2005 年的房地产开发投资的全国的增长速度是 19.8% ,比起 2004 年 28.1% 下降了 8.3 个百分点,投资的增长速度降低了。比起 2003 年 29.7% 下降得更多,差不多下降了 10 个百分点。应该说房地产的投资增长速度放慢,为全国的固定资产投资的放慢作出了贡献,为中国经济的平稳发展也作出了贡献。在增长速度放慢的同时,我们的竣工面积的增长速度反而增加了,因为取决于供应量的是竣工面积, 2004 年全国的竣工面积增长率只有 2.1% , 2005 年全国的竣工面积增长速度 12.5% ,就是我们的需求适当的放慢,相对平稳的态势。这是我对房地产新政的认识之一。由单向调控变为双向调控。
  第二、全面启动与择优启动。我们回顾一下中国房地产市场的发展。
  从 1998 年房地产进入快速发展的轨道是由于我们出台了房改新政策。住房制度改革从过去的实物分配到货物分配,把老百姓推向市场去买房,导致了中国的房地产市场进入市场化的进程,中国的房地产市场出现了火爆的现象。为了使中国的房地产企业成为国民经济的支柱产业,国家出台了一系列的政策,税后政策,金融政策等等鼓励大家买房,是一种全面启动房地产市场的,包括我们的契税一降再降,原来的契税是 6% ,后来是 3% — 5% ,后来又减半,减半以后再减半,契税降到 1.5% ,上海的契税降低到 0.75% 。住房抵押贷款、首付款从 30% 降低到 20% ,贷款的期限拉长了,贷款的利率优惠打八折等等措施,全面启动中国的房地产市场。一句话不管你是谁,只要买房,我们都鼓励,不管是炒房还是居住,我们都鼓励。从房地产市场一起步,排出全面启动房地产市场的态度,使房地产全面进入高速公路。房地产企业成为中国的支柱产业,而且是重要的支柱产业,在 GDP 每年增长 8% — 10% ,我们房地产的贡献是 3 个百分点。也就是整个 GDP 增加值当中我们占到 1/4 的贡献。应该说房地产对国民经济的贡献是很大的,国家在房地产发展当中得到了大量的好处,地方也得到了大量的税收。我们人们从房地产当中得到了收益,大家的住房有了改善。基本实现了小康,小康不小康关键看住房,住房达小康我们大家才进入到小康。这就是房地产业对中国国民经济作出的贡献。
  讲到这里我顺便讲一段,两会期间,就是上学、看病和住房这三个问题。由于我们的医疗改革出了一些问题,教育改革出了一些问题,有些学者把对医改和房改的议论总结成三句话,第一语句叫做:房改把你的钱包掏空,第二句话医改把养老逼疯,第三是医改把你早点送走。当然这个话讽刺的太厉害,我不想对这三句话进行全面的评论,但是我想对房改说句话,他的本意是想批评房改得成功,房改把房价提高了,房改让老百姓买不起房子了,房改把老百姓的钱包掏空了。其实我们仔细的分析分析,他这个话讲对了,也讲的不对,既有对的成份也有不对的成份。对的成份好像是老百姓买房把钱包掏空了,甚至有的年轻人还负债了,今后二十年、三十年要还债,这帮年轻人现在都是富翁。其实你仔细想想它的本意是进行房改,实际上我认为有错误的地方,房改必须把你的钱包掏空,但是钱包掏空以后这个钱不是打水漂了,这个钱变成房子了,由货币变成实物了,没有损失掉。改善住房条件了,享受了,住房是生存资料。由于大家都买房,拉动了经济增长,繁荣了房地产业,更看到了房子买了之后增值了,十年前、五年前买的房子现在肯定涨了,这样钱包掏空有什么不好?
  说实在话,我告诉大家,由于我参加前面的房改方案的起草,当时我们在起草房改方案的时候,我最后想,反复地思考,我给我们的同事说,什么样的房改方案是成功的?把老百姓口袋里的钱套出来买房才是成功的。如果老百姓不买房,我们房地产市场有发展吗?如果还是国家补贴来补贴去,不可能有今天的局面。所以现在反思改革这是应该的,反思反思我们改革当中哪些一步一步改进,但是不是反对改革。绝对不能因为现在房价高了就说房改错了,没有房改就没有今天的房地产市场,没有房改就没有今天老百姓的住房改善。
  我讲这段故事,就是回顾我们房改的时候是全面启动住房消费,全面启动买房市场。但是发现在新的房改政策,房改新政里面把这个全面启动改成了择优启动,选择好的启动,因为在所有消费当中,在所有需求当中有优良的需求,也有不优良的需求。优良的需求是老百姓自主性需求,我们继续鼓励,因为这是市场持续快速健康发展的基础,但是在需求当中还有一种需求会产生问题,比如投机性需求。投机性需求在一定的时候会产品问题。所以国八条新政是择优启动的。我们应该看到,通过新政出台以后我们整个市场形势,整个的产业政策起到的变化,这个变化由过去的全面启动变成了择优启动。我们现在还在说,国家新的环境下仍然要启动住房消费,要使消费成为我们经济增长的主要动力,我们过去经济增长主要是依靠投资增长,依靠出口大量的增长来拉升,当然消费增长不够快,投资增长太快。为了使市场健康发展,为了使市场经济不产生更多的过剩,必须把投资这方面的增长速度放慢。但是我们的 GDP 仍然要保持 8% — 9% 的增长速度,怎么办?我们必须进一步的启动消费,包括住房消费。所以我们的房地产新政是在整个宏观经济发展变化过程当中出现的。今后的市场还是进一步启动自主性消费的市场,择优启动。
  简单地说,过去全面启动使房地产成为国民经济的支柱产业,现在择优启动是促进房地产产业健康发展,理性发展。这是我对房地产新政的第二点认识。
  第三、一匹马与一只狼。重新来看,因为我在五年前、六年前就谈房地产的三个,一把火,一匹马一只狼。房地产业在整个国民经济发展当中,他起到一把火的作用,但是国民经济处于发展低潮的时候,往往是通过房地产的发展烧一把火国民经济起来了,增长势头起来了。今后的经济发展当中房地产作为一匹马拉动经济增长,因为房地产既可以从投资角度拉动经济增长,又可以从消费角度拉动经济增长,所以说是一匹马,这匹马强劲的,现在继续拉动国民经济的增长,今后还会拉动国民经济的增长,在中国是这样,在国外也是这样。这是一匹马的作用,拉动了多少个行业?我们现在农民进城, 50% 的农民是盖房子的,为房地产行业服务的,如果房地产下来了农民的就业就成了问题。所以说地方税收就少了,有些地方的财政,去年长三角的房地产下来之后政府的税收就少了,但是房地产搞不好就会成为损害经济健康发展的一匹狼。这就是房地产的双面性。过去我们知道香港的房地产泡沫,台湾的房地产泡沫对台湾经济的影响,日本房地产泡沫对日本经济的影响,都和房地产联在一起。房地产往往是经济发展的一个晴雨表,所以我们一定要防止在经济快速发展当中,在房地产快速发展当中,防止出现偏差。之所以出台国八条,是看到上海、杭州的房地产泡沫,大家知道上海的房地产市场在 2004 年和 2005 年简直是疯长,人们抢到房子就好像抢到钱一样,为什么?房价涨得很快呀!我经常举一个例子,一个楼盘五百人排队,怎么办?一个人发一个号,排队。最后摇号,摇到谁的号就给房子,一个购房权就是钱,少说值十万,多的值二十万。半年房价就涨了 30% ,上海的房价又是高房价。就是你炒一下就是钱。我有一个同学在一年之内他买的是 11000 元 / 平米,一年之后涨到两万二。这种情形是泡沫经济对金融带来的影响。一旦泡沫磨灭最受其害的是金融体系,房价下跌赖帐、坏帐都出来了。基于这样的认识,我们对新政策以足够的认识,因为现在议论新政的比较少了,大家已经习惯了,但实际上还有一些想法,刚开始说上海得病全国吃药,大家不理解。现在呢,少数的上海人在议论,干吗要搞得这么苦,如果不调控的话我们现在很好过,意思是现在上海的房子不好卖,今天上海的房地产市场是最困难的半年,房子卖不出去了,资金链断裂,向银行借的钱要还,还不了怎么办?房子又卖不掉?现在上海的房地产市场面临洗牌,面临死亡。但是现在看来,我们的宏观调控没有出现大起大落,上海的房地产市场也没有出现大起大落,全国的楼市调整的挺平稳的。
  就是说,从全国来看,房地产的新政总体上是成功的,没有出现大起大落。有专家,可能大家都知道,去年说了一句话:上海的楼价要下跌 10% ,北京的楼价要下降 30% ,这个教授郑州也来过,但是它的预测失败了。上海的楼价去年年底同比上涨 4.9% 。怎么又上涨了呢?因为上海从 2004 年到 2005 年一季度涨得太快,也就是说 2005 年 1 — 3 月份仍然涨得很快,所以到年底的时候还涨了,实际情况是上海的楼市从 5 、 6 月份开始逐月逐月在下降,一个月一个月的下降,但是降到年底还没有降到去年 12 月份的水平。所以上涨了 4.9% ,所以房价在下跌,但是绝对没有说是下跌 10% 。市中心的房价没有下降,郊区的房价总体来讲还是下降了。北京的楼价下降 30% 更是离谱,北京的楼价没有下降,而且上升了 19.2% 。也就是说,一些专家凭自己的想象,不了解中国楼市的实际情况,或者说我们的调控还是比较及时的,特别是对全国而言,及时采用了择优启动的方式,限制了炒作。上海的楼市应该说也调控不算晚,当然如果提前半年,一年开始调控那么楼市发展不会出现刚才我说的那个半年疯涨。
从整个的态势发展来看,中国的楼市在调控当中来求得平稳,这是 2005 年的发展态势。
  通过这个房地产新政,我们再分析一下,我发现总体上是成功的,没有大起大落,但是我也发现房地产新政下面楼市的差异性。我在全国人大常委会财经委汇报的时候特别强调了楼市的残星,北京的楼市只代表北京,上海的楼市只代表上海,河南的楼市只代表河南,郑州的楼市只代表郑州,河南都代表不了,只有加在一起才是全中国楼市的代表,我是这样看的。房地产市场和其他市场不一样的就是区域性的市场。我上次好像讲到过,每个房地产市场都有房地产的周期,有的已经到亮点,有的 12 点种,有的 11 点钟。过去我曾经打过比方,用几个地区的地名来表述中国楼市的差异。我说有的地方的楼市刚刚扬帆起程,那是——苏州,有的地方的楼市已经进入了航程那是——杭州,有的地方的楼市已经出海了那是——上海,有的楼市刚刚开封,那是——河南,当然还有楼市还安宁,那就要——南京,更有的楼市藏在西方,那是——西藏。这是出台国八条以前的态势,通过这几年的时间楼市发生变化,用我们郑州的郑州,郑州真是正在热的当中的州。是不是这样?郑州的楼市现在很热了,上海的楼市上来了,受到风浪的颠簸,经受了大风大浪,经受了考验有些呕吐了。扬州的楼市已经进入航程了,我们开封的楼市也已经进入了航程。但是有什么变化呢?我们发展国八条出现以后对国内各地的楼市有很大的作用,或者说各地不同的楼市用同一种政策去进行规范调整必然出现不同的反应。在新政下各城市的商品房的成交量变化产生不小,刚才我举的是例子。实际上这个例子我把中国的楼市分为三种,一种地方的楼市在预热当中,比如开封、中西部地区的楼市;第二个正热,供求两旺,销售很好,财政收入也很高,对经济帮助也很大;第三是过热,长三角地区,上海、南京等地方是过热现象。这三种不同的热在同一种政策下面,当然这种热表现的不一样。在国八条出现以后,各地普遍出现的现象,国八条的效应一方面是遏制了炒楼群体,控制了拆迁需求。另一方面是造成了市场很大的观望。因为尽管国八条的题目是《稳定住房价格》,但是各地的媒体,我们社会的舆论都理解成为降低住房价格。大家都等降价,这种情况下产生的情况就是推迟消费,犹豫消费,这个时候观望现象严重。观望现象导致了成交量的下降,我们发现成交量下降最多的是上海、杭州等地,成交量下降了 80% ,最低的时候只是正常成交量的 20% ,北京的成交量下降了 30% ,广州根本没有泡沫的地方成交量下降了 20% 。过一段时间大家发现没有像舆论说的那样价格下降,反而在涨价,开始进入市场了,慢慢地开始恢复,恢复过程当中表现的不一样,有的地方两个月、三个月就恢复正常了,也有的地方半年恢复正常。从全国总体看到,去年年底楼市都回暖了,但是我发现到目前为止上海、杭州的楼市刚刚有回暖的意识,春天到了该发芽了。楼市的反应不一样。我们郑州的楼市应该说已经进入正常的状态了。
  房价的变化不同。总体来说,全国的房价涨幅回落,房价的涨势回落。但是我们看到上海、南京等地的房价从今年二月份的情况看,同比还下降了,这个月比上个月下降了 0.1% 、 0.2% ,有的还比下降 0.1% — 0.2% ,就是稳中有降。还有的城市不是稳中有升,而是比较大幅度的上升,比如北京的楼价迅速上涨了 19.2% 。深圳的楼价上涨 20% ,广州的楼价一直是稳中有降的,去年涨了 30% 左右。今年 2 月份的统计数字,平均商品房的价格第一是大连,第二位是 14.9 ,第三位是深圳的 11.3% ,第四个是南京 9.9% ,第五是成都 9.2% ,第六是北京 6% 。如果理解这样的情况?搞了半天对房地产调控,成了对房地产空调了,好像没有起到作用似的。我们下面来看一下是什么原因:
  这八条主要是遏制炒楼需求,如果这些城市没有炒作的现象,那对这个诚实的影响不大。本来供不应求,这个阶段调控以后有些变化,但是供不应求的状况没有改变,那么随着国八条的政策释放以后,仍然是保持供不应求的,仍然是在上涨。是炒作炒起来的,现在炒作的出去了以后变成了供大于求了, 20% — 30% 的人是炒房的,现在这些人走掉了,原来是供不应求现在是供大于求,这个楼市发生了变化。本来是供不应求的,不是因为炒楼炒起来的,那么宏观调控以后也不会受多大的影响。我发现中国的城市可以分为两大类:一是以当地需求为主的城市,一类是有很多比例很大成份上是非当地居民的需求,比如北京、上海、杭州、青岛、大连、郑州是外来需求很旺的市场。比如有些地方就不是这样,比如东北的长春、东北的哈尔滨甚至于广东的广州都主要是以当地需求为主的市场。这两种市场情况不一样,前者供求关系很难掌握,后者的供求关系比较好掌握。郑州 1/3 以上甚至一般地购买力是河南人,并不是郑州人。河南人都愿意到郑州来,你说楼市不兴旺,不可能啊!市场的需求量大。杭州的楼市是浙江人的楼市,不是杭州人的楼市。上海的楼市是全中国的楼市,全世界的楼市,北京的楼市更不用说,在山西挖煤赚钱了到北京买楼。不够的去贷款,还有的说,这个房子看起来很漂亮,从一楼到 35 楼朝阳的房子通通要,他买下来再说呀,他有了钱不知道干什么,买楼是增值的。我们郑州也是这样,这几年发展起来的谁不想到省会城市来搞一套住宿,楼市能不旺吗!这个和炒楼有没有关系,但是他不一定马上就炒呀。政策规定的两年以后再看,普通商品房不交营业税,高档商品房交 5% 的税。可能将来房价的上涨幅度比税还要高,我买了再说。这就是楼市在各地的反应。
  讲到这里我想我们对新政,对房地产市场有一个认识。我们今天站在这个高度,我们来看中国的房地产市场,因为过去几年在房地产发展当中,我们老板就是拿地、借钱、买房、赚钱,一个劲儿得想这个问题,政府是在批地、财税收入,赚钱了搞城市建设,搞政绩。正常的政绩不是坏事,老百姓看到楼价上涨了就卖楼,到底房地产市场是怎么回事?我们从理论上,从市场经济的法则上去理解,我们过去想的不多。现在国八条下来之后,人们发现开的快开到海里去会翻船的,当然我们没有翻船,但是颠覆的很厉害。现在看房地产有三重共:一充公商品房的消费,住宅消费品是最大的消费品,最大的必需品,他能满足人们的生存需求,享受需求和发展需求。我们过去讲生存需求,有房住就行了,现在进入二次置业无、三次置业时代,更多人想的是享受需求,甚至是发财需求。有的人开始探讨研究它的享受需求,有的人还在为生存需求在奔波,因为市场经济产生了贫富差距。那些中等收入以上的都可以,中低楼如家庭都在解决住房问题,那些低收入家庭对房价上涨快反应出很大的一件,也就是说住房问题是关系国计民生的,关乎着和谐社会的。联合国之所以提出人人享有适当的住房,这是联合国在十年前就提出来的。如果人人都享有到了,那么这个社会就是和谐的,这是肯定的。但是我们发现由于价格上涨的比较快,大家对住房的意见比较大,一是贫富差距大,我们感觉到住房的社会保障显得非常重要。作为消费品、必需品功能,一个国家,一个政府必须解决人人享有适当住房的问题,必须大力发展社会保障体系。但是我们的社会保障体系做得不够。经济型住房的投资规模这几年还在降低,廉租房的比例更少,我们的地方政府对这方面关注的力度不够,这就造成现在为什么一开人大会议的时候先反应住房的问题。所以应该把社会保障问题,上学难、看病贵、房价贵三个问题都集中反应了一个问题,就是社会保障问题。看到发展社会保障是社会和谐所必须,也是经济发展所必须的。为什么人们现在有钱存银行不消费,消费不起来,消费动增长,但是消费始终增长不够,因为我们缺少社会保障体系,人们把钱留在那里要养老、要看病。为什么老外有了钱就旅游,因为他们没有了钱还是有社会保障的。但是我们没有社会保障的,特别是年纪大的人他更是要考虑他的后顾之忧,有了社会保障解决后顾之忧,那我们的消费能力起来了,那么对整个经济的拉动就起来了,大家买房就更加积极。
  我们通过宏观调控更加认识到,住房消费品的认识必须让人们享有适当的住房,政府在社会保障上应该有更多的作用。给人大汇报的时候,我说关键要解决社会保障的问题,经济型住房怎么样规范好,加大力度规范好。经济型住政策是好政策,但是实际上有许多还没有跟上。经济型住房和我们房地产市场的关系不大,关系到了他联在一起了。
  另一个方面是房地产的另一个功能就是投资体能。房地产市场要满足消费需求,又要满足投资需求。我们刚刚做房地产市场的时候,人们对这一方面是有认识的,认为盖房子就是解决住房问题,哪知道房地产还有另一种功能叫投资功能。上海的楼市出现泡沫,杭州的楼市出现泡沫,出现了温州炒房团都是投资功能、投资需求的反应。任何一个国家的房地产市场上都有投资需求,没有投资需求反而奇怪了,关键是你如何看待投资需求?如果把握投资需求?如果满足投资需求?如果控制投资需求?因为他关乎到楼市的健康发展,关系到正常的经济体制运行。我们发现现在人们已经认识到买房等于是一种储蓄。刚才说房改把钱包掏空,其实是一种储蓄,买房等于买股票,等于买债券,等于存银行。这几年经济发展很快,有了钱干什么?要投资呀,一般的老百姓不可能去干工厂,解决他们投资股市和楼市。股市旺了楼市肯定下来,股市低了楼市肯定旺了。股市是这样,我们的债券市场越来越萧条,没有听说卖国债。卖基金,我们没有什么基金呀,没有什么基金。卖信托还有这样、那样的限制,我们的老百姓缺少投资渠道,发现唯一好的渠道就是买房子。那么这种买房子,这种投资必然影响房地产市场的发展。
  最近我看了一个材料,“银行的资金过剩,间接导致房价上升”。就像金融和房地产的关系,也就是说在现在我们意识到房地产市场和资本市场的关系很密切,国外许多国家调控房地产市场都是从金融杠杆来调控市场的。通过这一段的宏观调控,国八条房地产新政使我们认识到房地产的投资功能,我们如何来看待它的投资功能,如何控制投资功能显得非常重要。
  这是我对房地产调控国八条,房地产新政的几点认识,供大家参考。通过这个认识也可以得到一些其实,我们如何来看待今天中国房地产市场的发展,如何看待各地的房地产市场的发展,宏观上我会看,从城市层面,从郑州的层面怎么看?我们处于什么样的发展过程当中?国家采取什么政策,我们地方是什么情况?所以我的结论是冷热在金融,关键在土地。这是我讲的第一点问题关于房地产新政。
  第二个问题讲房地产经营。是美国的专家,可能介绍了美国的情况,我没有听到,刚才于宝刚老师给我讲了。他们肯定从金融的基本点给大家做了介绍。我想用我自己的方式来对房地产金融进行一个诠释。
  刚才我说了,中国房地产金融,房地产市场的启动和发展关键在土地,冷热在金融。记得在几年前我就对中国房地产的发展举了一个例子,打了一个比方,中国的房地产市场就好象一家巨型飞机进入高空快速的飞翔,靠的是两架发动机,一个燃料库。发动机之一就是房改,发动机之二是地改,如果没有房改和地改,中国的房地产没有进行市场经济这个就不存在,有了房改和地改,房地产发展了,老百姓买房了,但是这两架发动机必须有充分的燃料库,这个燃料库就是金融。现在房地产的资金开发来源当中 60% 左右来源于银行,在 1998 年房改方案刚刚起草完之后,有一个机构让我做一个报告,对未来的中国房地产市场进行一个预测,现在看来这个预测完全是失败的。因为对房改以后的房地产市场发现我们没有概念,凭自己想象的。那个时候樊纲(音)因为樊纲是中国房地产市场的秘书长,那是他让做的。看来我们做的预测是失败的,谁也没有想到房改之后中国的房地产市场会如此的快速发展。房改之后每年的房地产贷款以 20% 的速度高速发展,我们整个 GDP8% — 9% 就是快速发展,而房地产的发展是高速发展。个人住房抵押贷款,发展速度是 100% ,平均每年翻番。我记得 1997 年的时候,全国的住房贷款不到 200 亿,而到了去年个人住房抵押贷款达到 18400 亿。而房地产开发贷款是 0.93 万亿元,两者加到一起是 2.77 万亿元,占整个银行贷款总额的 13.4% 。也就是我们的房地产贷款占到整个银行发布贷款到 13.4% 。尽管这个比例比其世界各国的数字不算高,但是我们的发展速度是够惊人的。我们房地产开发贷款的增长速度是普遍贷款增长速度的 2 倍。
  世界上的房地产金融大概是这样一个情况。在银行发放贷款当中,有两个是三七开。第一个三七开是 30% 贷房地产业,另外一个 70% 贷给其他行业。我们现在是 13.4% 远远低于 30% ,为什么呢?因为我们农村还没有搞房贷。所以我们这个比例不算高。第二个是贷给房地产行业当中的个贷占 70% ,房贷占 30% 。我们现在个贷占 66.5% ,房贷占 33.5% ,个贷超过房贷这是合适的。与其说房地产有今天高速的发展离不开银行的支持。我曾经讲过, 1998 年以后为,中国的房地产业和银行之间开始进入“蜜月”状态。这两家你看看我,我看看你,因为谁都离不开谁。但是后来发现,银行这个“婆婆”发现,这一对“谈恋爱”的对象有问题了,八字不配,为什么呢?银行的贷款讲究的是安全性,流动性;房地产的贷款缺少安全性。银行收集起来的存款都是短期的,而房地产贷款是长期的,这里存在一个短期和长期的矛盾,流动性比较差,安全性比较差的矛盾,再加上香港、日本、台湾金融风波以后,出现房地产泡沫以后给金融带来的影响,央行作为商业银行的头头,对商业银行给房地产贷款加强监管。他们对楼市当中的风吹草动,楼市当中出现问题比我们建设部还敏感,因为借的是他的钱,出了问题他要负责,中国的金融体制不完善,不良贷款比较多。发现这个八字不配,又有问题,所以要变化,是这样的情况。这次国八条,房地产新政出台,上海真的出现泡沫了,当然加大监管力度,收紧银根、地根加强监管。
  我们房地产现在处于非常关键的阶段,为什么呢?我们房地产的金融信贷相比滞后。现在中国的房地产最大的问题是融资渠道单一,市场结构单一。我们的融资主要是靠银行支撑整个房地产金融的大市场。信托融资发展迅速,但是规模很小,特别在去年 212 号文件以后迅速下降。除了银行,信托起来了,我们以为可以从信托当中借钱,后来提出信托也有风险,信托投资也必须四证期权,这一下子信托的活力就没有了。原来以为信托和房地产的关系开始结合起来,结果也发挥不了作用。 2002 年的时候大概有 22 个信托计划, 2004 年 66 个, 2005 年紧接着有 212 文件,因为信托搞不好也会出现危机。从信托融资和银行融资是一样的困难。股市融资虽然有所增加,但是困难重重。我们看到房地产资金来源当中股市的来源,每年房地产从股市当中来源的资金也就是 1% 左右。 1999 年开始解决问题,逐步解冻, 2002 年上市的房地产企业只有四千万家,投资总额也就是 3.3 亿,占全国房地产资金来源不到 0.5% 。股市对房地产的融资作用也没有很好发挥出来,困难重重。他还要争取上市,境内上市,境外上市,要不断的努力,但是能上市的公司有几家呀!在座的有几个公司上市的?债券融资持续萎缩。在 1992 年的时候海南搞过几个债券融资,后来海南的房地产市场出现了泡沫。从 1993 年以后到 1998 年一直没有发起, 1999 年以后债券在房地产的资金当中占 0.21% ,现在不到 0.01% 。我们说到股市、债券、信托,新的投融资起到,到现在还没有发现很好的产业发展基金。由于过去我们债券市场、股票市场的影响对产业发展基金的形式来融资,国家金融部门非常谨慎。我最近得到一个消息,从今年开始有两个基金开始试点,一个是天津的,戴相龙当了天津市长以后提出天津金泰区开发搞了一个基金。还有一个是厦门,一个叫“海峡西安”的基金,我们希望试点成功,在试点的基础上我们的产业发展基金法能够出台,使我们的融资渠道能够拓宽。一个是通过基金的融资是一种很好的途径,但是由于我们国家金融改革,股票市场改革的样子,银行市场改革的样子,我们没有精力顾不上这个事情,实际上这个事情是非常好的融资渠道。我们呼吁赶快出台产业化的基金。还有现在海外的 reits ,信托投资基金进入大陆,对我们的影响很大。因为咱们中国没有这样的,只有海外有信托投资基金,我们没有。这样的情况下,我们都得寻求融资渠道的创新,所以我说,房地产新政以后,房地产融资是房地产企业的第一要素。过去拿地,拿到地银行就给钱,但是现在拿了地以后银行不一定借给你,融资成了问题。其实这两年在新的融资渠道没有出台之前,我们的开发公司,我们的行业正在寻找自己的创新,自己的门路,千方百计地融资,这是客观现实的,这是逼出来的。过去太轻松了,拿了地融资不成问题,现在融资要想办法,买壳上市呀,海外融资呀,企业债券呀,股权融资呀,信托基金,都要动脑筋,过去一年当中做的事情超过过去七年做的事情。在融资方面。大家动了很多脑筋,甚至借高利贷。有钱的和有地的合作,开始以股权的形式,最后是以债权的形式来偿还。两年以后回收,给你一定的回报。你有地、我有钱咱们共同合作。正规的、非正规的,地上的、地下的,合法的、违法的现在都在干。现在中国的房地产融资是这样的。但是我们希望的是正规的渠道开发,这才是房地产、金融业共同发展的必由之路。
  另外就是我们的二级市场还没有发展起来,刚刚开始试点。今天老外肯定会讲房地产抵押二级市场。因为美国的房地产抵押贷款是世界上最发达的。在 1987 年、 1988 年,我第一次到美国去考察,大概两周时间,有一半的时间是考察他们的房地产融资。我第一次听说还有二级市场,融资还有二级市场,听都没有听过。搞不懂啊!外语又不好,靠翻译来讲,看了很多资料终于明白什么叫二级市场,但是我们没有实践,光听人家这么说。二级市场是个好东西,但是要很多机构,很多机制来造成。今天可能专家讲过怎么样融资。我们国家现在是国家批准,由建设银行搞房地产抵押贷款做二级市场。通过证券化把房地产市场缓解,进一步扩大我们融资的范围。
  我记得当前中国房地产市场存在两大问题,这是我给全国人大汇报的。一个叫房地产融资的错位;第二是房地产融资的梗塞。什么叫房地产融资的错位?开发公司在四证没有拿到以前最缺少钱,向银行借钱,银行不借。但是一旦我拿到四证以后开始销售了,我不要钱的时候,银行在屁股后面说借给你钱,这就是错位。想要的时候不给,不要的时候偏偏送给你。最近我听说有家银行出台一个叫“有瑕疵的贷款”,就是四证不全的时候也贷款给你,叫有“瑕疵的贷款”。我希望把这个路走通。站在行业的角度,我需要钱的时候你要给我钱。大家都是做生意,我们做的是房地产生意,他做的是人民币生意。
  第二个方面是房地产融资的梗塞。我们富起来的老百姓想投资,找不到、很难找到除银行以外的投资渠道。老百姓要投资除了存银行,其他的找不到。开发商要融资找不到除银行以后的融资渠道,这个钱在那,在银行梗塞了。
  我最近看了一个资料,我们现在的存贷差大概是 20 多万亿的货币,存贷差是 9 万亿。现在每一百块存款当中有 47 块钱没有借出去。也就是银行作为经营人民币的机构没有活起来,对银行来说是一个很大的问题。现在推高了超额的储蓄率,实际上是中国金融界出现了问题,对房地产企业直接反应出这样的问题。实际上银行要把钱借出来,但是受到政策的限制,为了防御风险只好不借。但是现在我们也发现情况在松动,去年建设银行对各地送了七千多万人民币,他也在放松。明年 WTO 适应期结束了,要全面开放了。第二我们的各家银行都在股份化,外国的资金进来了,他肯定要把银行搞活啊,如果不搞活他怎么赚钱呀!这个态势有利于房地产融资,有利于解决错位问题和梗塞问题,当然我们希望通过基金的建立通过 reits 这样的信托投资基金的开发在中国本土落户,使老百姓找到的渠道。现在老百姓为什么推高房价,为什么房地产泡沫出在上海和杭州,因为那个地方的人富起来了,没有更好的投资渠道,导致了泡沫的产生。反过来说如果有股票的投资市场,有基金的投资市场有 reits ,为什么非要买楼呢?这样就减少了房地产市场的供求压力,减轻了房价推高的压力。使老百姓找到了投资渠道。上海人说 2004 年 3 月份前买楼是聪明的,不买楼是傻瓜。宏观调控以后,反过来说谁买楼谁傻瓜,这是有风险的。一个健康的房地产市场主要靠物业的升值。物业的收益来得到利润。现在国外的资金是买商业的写字楼,用 reits 买下以后赚到每年 8% 的现金流分配给投资者,通过这个方式来投资。而我们主要是通过房价涨价来收益,这对楼市造成了很大的风险。我在想,同样的泡沫出现在美国、英国和台湾、日本,为什么美国每次说泡沫不会像香港泡沫一样金融机构倒闭?而美国和英国就慢慢地化解了,我想和金融体系有关系,人家的基金, reits 比我们亚洲国家发展的快,发展的好,和金融体系有关系。所以说如果我们基金建立起来了, reits 在中国建立起来,老百姓有了投资渠道了,我们开发商也可以通过基金融资了,那么梗阻就解决了,银行那里疏通了,好办了。现在我们的处境处于最紧张最关键的时刻。如果下一步能够多元化,那么我们房地产融资不应该成为问题。政府在这样的还没有疏通的前面发表讲话,担心我们的金融体制改革这是最根本的。
  下面我再讲几点分析和展望:
  第一、我认为对房地产金融风险的看法。
  站在我们房地产行业角度的看法,相对而言,我国的房地产金融风险并不高。金融风险无非来自三个方面,第一由购房者产生的风险,第二由开发商产生的风险,第三是金融机构管理不善产生的风险。
  其实中国的房地产开发贷款、个贷是一个优良资产,全国、全世界都在抢个贷,个贷的质量是比较高的,不良资产是很低的。中国的房地产开发贷款尽管有风险,但是也不是想象的那么高。特别是现在银监会加强了对于房地产企业资金的要求,应该说风险不是最大的,也不是像媒体所说的。我觉得应当继续加强对房地产的金融支持,保持稳定的金融支持。这是基于对金融机构的希望。
  第二、要深入研究房地产金融对房地产市场利率变化对楼市的关系。
  深刻认识金融对房地产市场、资本市场利率的变化、利率、汇率对楼市的关系。我想美国的老师肯定会讲到这样的问题,刚才我也有过这样的说法。也就是说,房地产金融对房地产市场关系非常密切,资本市场的利率对房地产市场关系非常密切。我看到一个资料,美国的资本市场的变化直接影响到房地产市场。当美国的制度市场的利率,比如十年的长期利率,他们探索一个曲线,利率处于低潮的时候,都是房地产发展最快的时候。而利率攀高的时候是房地产发展最坏的时候。道理其实很简单,因为如果利率很低,大量的资本可以用的房地产项目区,促进房地产发展,因为那个时候的利率很低,用于房地产的开发房地产建设,而房地产的回报率往往是比较稳定的,只要房地产的回报率高于资本市场的利率,那么必然使房地产市场发展快。反过来说利率很高,高于房地产的回报率,那么房地产肯定发展不起来。
  我们可以看出他们调控就是利用经济杠杆。我们的调控就是升息、降息。美国的利率从前两年的 1% 升到现在的 4% 点多,美国原来的利率只有 1% 的时候是美国的房地产市场发展最快的时候。那个时候我问美国人,他们的房地产市场处于什么情况?他们说美国的房地产市场是美国经济的火车头。后来随着房地产太火爆,太过热了,利率开始升级、升级再升级。通过房地产利率的降和升来控制房地产的温度。经济处于低潮就将息,降息再降息,房地产热了就升息升息再生息,房地产下去,促进经济的平衡。资本市场低于房地产市场利率的时候,房地产发展快,这是一个规律。就像我刚才说的买房子,买债券是一样的道理。我们不存在这一点,那就要认识到利率杠杆。比如上海的楼市为什么在 2005 年第一季度以及 2004 年那么火,其中一部分就是海外的热钱进入,汇率的变化对房地产市场也很大的影响。人民币有升值的空间,许多外汇都到中国来,等待人民币升值,捞一把升值的空间。所以人民币升值的时候各种渠道进入中国市场,首先进入到上海和北京。因为上海的金融系统更发达,更主要的是上海的楼市正在涨价,所以外汇进入上海第一是炒人民币升值,第二是炒楼价。所以必然导致上海的需求量加大,为什么不到郑州来?因为郑州没有这个市场。资本市场,利率汇率对房地产至关重要的关系,非常密切的关系,一定要认识清楚。所以我说冷热在金融!我们的利率现在仍然很低,我们今天面对退红紧缩的可能,利率不可能提升,在这个时候老百姓存银行干吗?还不去买楼吗?所以现在银行的利率必然导致投资者会进入楼市投资,尽管有 5% 的营业税。我发现楼市的营业税扣除比银行更赚钱,我还会投资楼市。这就是投资需求,资本需求仍然很旺的原因。我担心的是在我们得有些城市会出现泡沫,或者说更高的地方房价攀高的压力仍然很大。郑州也是这样。大家都来买房,有了钱都买房。买了再说,买了房子涨的空间比银行的利率高,干吗不买房子。
  刚才说的三种和房地产的关系都很密切。我刚刚开始接触的美国专家就是房地产金融专家,他就讲房地产,不讲功能,不讲环境,就讲二级市场,一级市场,和房地产的关系很密切。我们今天讲融资一定要了解这个关系。
  第三、海外房地产基金 reits 加快进入中国房地产市场意味着什么?房地产企业海外融资应该如何应对?
  这个在 2001 年以前,有些海外的资金进入,主要是投资房地产项目,但是数量很少。比如在北京有个楼盘,是国外一家公司投资的。现在海外基金进入中国,更大的程度是以 reits 的方式进来。 reits 进来干什么呢?购买中国的商业,有稳定收益的写字楼,宾馆、商场。而且我们国内也通过有关机构把我们的商场、写字楼到国外上市,获得资金的融资渠道。这是因为我们现在梗阻错位的原因,而且这种势头越来越猛。为什么海外基金那么看好中国的房地产市场?这是必然的。看好中国房地产市场的回报率。因为现在世界的资金回报率大概在 4% 左右,而购买中国的商业物业回报率通常可以达到 8% 、 9% 、 10% ,有这样的回报他们当然愿意到中国来。这个时候 reits 得到了好处,最后得到好处的是谁呢?是外国人,等于外国人投资中国的商铺、商场、写字楼。这样的事情怎么看?为什么中国老百姓自己的物业中国人不投资,叫外国人来投资呢?当然还不会那么快,但是是这个情况。所以我们呼吁尽快开放中国的 reits ,让中国人买中国的物业,中国人投资中国人得到回报。现在有海外的资金已经开始进入中国的房地产市场,他看上一些好的公司,好的项目来合作,比如上海的福地,世贸集团,他们和国外的资金合作,共同来开发中国的房地产市场。因为海外的基金到中国也很谨慎,一下子投资。比如鑫苑到国外融资,国外要了解你的信誉、回报率怎么样才能投进来。但是一些品牌公司的项目不错,有 10% 的股份可以投入干,许多公司是通过 reits 的办法来实现它的回报,慢慢逐步、逐步扩大到给你一起来搞投资,大概是这么一个态势。
  有许多朋友告诉我,现在我们大家都想到海外去融资,希望和海外的 reits 基金公司合作,但是谈何容易!首先要考虑到这些公司他们是为赚钱而来的,他要特别强调它的安全性,它的流动性。你回报再高他不相信的,确实是看到它的回报行,看不到真实的汇报他不会瞎投。有许多基金转了半天转回去了,海外的基金绝对不会是雪里送炭,他想找到一个好的平台跟你合作。不要在你需要钱的时候再找他,晚了,不行了,根本谈不拢的。也不要在你没有准备好的时候跟他谈。
  第三你不要轻易的答应,其实这些海外基金,这些工作人员我了解都是高工资啊!这些都是人精啊。他们都是博士,都是哈佛大学毕业的,比我们这方面的经验多的多。当然我不是反对大家谈,可以谈的,真正谈成的是大城市里面的一些大公司,大公司里的好项目才能跟他谈成,品牌企业五、品牌项目才能谈成。一方面我们争取多种渠道的融资,不能说不能搞外资的合作,比如大连的万达王建民,他们搞商业地产,去年他成功了五个,失败了五个。从失败当中找出了经验,从成功当中总结体会。有一次演讲,他解释自己搞什么?为什么失败?我就说王总你真是了不起,解剖自己,奉献社会。为什么能搞这样?他告诉我,第一他有一帮基金跟在他后面。因为人家对他了解了,你要搞购物广场,基金的成本要比银行的低,才能把购物广场搞起来。你跑到那里基金跟到哪里去的,再通过 reits 的形式上市。第二有一大帮商家跟着他,在每个地方搞个项目商家跟着他。这样的公司可以盯上,因为他们是做品牌的。
  我觉得这样的形式下这些融资的问题应该讨论,我讲的是一些困难。我希望总体上 2006 年房地产金融能够破局。比如说基金产业化集群,比如说 reits ,大的经营环境得到改善。再者没有改善之前我们应该动各种脑筋搞,通过各种渠道做实,其实到现在为止,我看到表格,我们房地产资金渠道当中 23% — 24% ,现在降到 18% 。房地产资金来源当中,资金到位当中,银行的贷款占到总量的 14.4% 。也就是我们现在开发商对银行贷款的依赖程度已经下降了,已经和国际上的水平差不多了,说明我们开发商也在通过各种渠道解决问题。当然现在最困难的是中小企业,现在拿地的时候很困难,现在我发现大家联合起来一起拿地,把筷子绑在一起去给人家比,把企业做大,把企业的规模做大,那么大家都可以盈利。这是一个大家都在想的办法。
  有的采取互助金的办法成立中小企业联盟,大家绑在一起,你要得时候大家借给你,我要的时候大家借给你,这种融资方式促使中小企业联合起来,解决融资问题。当然还有傍大款的,我有技术,我有开发理念,我有土地,你有钱,我们就共同开发,同样都是解决融资的办法。把我们的资金链不要断裂了,把房地产事业做大做好!总的来说我觉得 2006 年的房地产市场仍然是一个需求很旺的市场,自主性需求肯定很旺,投资性需求在现在这个环境下面恐怕还会出现。而且整个的需求正从沿海地区往中西部地区发展。这两年来郑州多了,往往是什么地方的市场热了我们去什么地方。我们正在中部崛起,中国的楼市还要兴旺,归根到底是保持平稳快速的发展,既要快速又要平稳,这是我们面临的问题。其实融资和土地供应是重要的方面。
  谢谢大家!

主持人:感谢顾云昌秘书长给我们做的一个比较深刻的分析。到现在为止,我们即将结束我们今天一天的论坛。我们再次感谢各位光临我们的论坛,也感谢我们的专家给我们的比较深入的分析。作为中国人民大学新的一期房地产 MBA 班将在今年 5 月份在河南开班,也欢迎在座的各位企业家一起参与到我们学习和提升的队伍中来,谢谢大家。