房地产首都考察


  2006年的金秋,“河南房地产第一营”的我们带着一股冷冷的旋风来到首都北京参观学习,在本次赴京移动学习中我认为主要是两项:一是《当前房地产形势》专题报告,二是参观考察了北京名盘星河湾、合生橄榄季、珠江骏景、金地格林小镇。

   在移动学习中,建设部政策研究中心的文林峰处长进行了两个多小时的《当前房地产形势》专题报告,针对近年来国家有关部委出台的多个宏观调控政策的背景和对房地产开发产生的影响及对策进行了深度阐释。同时还谈到了当前中央对房地产业发展的要求,即:①坚定不移将房地产业作为国民经济的支柱产业,长期健康发展;②坚定不移的将中央宏观调控落到实处;③要求房地产业开发建设发展方向逐渐转为四节一保:即节能、节地、节材、节水并做好环境环保。通过报告,我们能感受到国家相关部门及领导对房地产行业有较明确的认识和判断,更重要的是让我们清楚了中央对房地产业发展主导政策。

由于各种主客观原因,目前国家的相关政策调控效果不很理想,土地价格在政府垄断下不断成几何级增高,各种建材、人员工资也都在不断提高,从而导致房地产开发成本增加,商品房价格也就不断升高。同时现阶段由于国家人口基本达到峰值,住房需求也达到了最高量,那么供给在调控中不断缩减,从而也导致了供需导向的价格提升。那么要实现国家调控目标:1、房地产健康持续的发展,房价在小幅度稳步攀升。2、房地产业发展实现四节一保:即节能、节地、节材、节水并做好环境环保,减少不必要的投资和重复建设。房地产行业将逐步走向利润率趋于国家平均利润率、商品房价格逐步趋于稳定,二手房市场发展逐步活跃,占据整个房地产交易市场的半壁江山。

那么要实现上述情况,在政府垄断土地供应市场的前提下,首先应活跃房地产二级市场,促进闲置住宅的流通,通过内部流通性增加供给。而要解决这个问题除国家政策导向及优惠外,还要加强宣传引导,因为由于国民受到传统思想的影响,大部分人是不太愿意接受二手房(别人已住过的房屋)。其次是在不新增建设性、经营性用地的情况下,政府部门要盘活闲置及待闲置(旧城改造、都市村庄改造等)土地用于房地产开发,从而增加循环利用性土地供应,提高土地开发价值,提高住宅产品供给,同时也有利于城市的建设及美化、有利于带动地方区域经济的进一步发展。
   所以我认为:1、房地产行业的发展将会越来越规范、越来越趋于稳定,整体将逐步走向精细化、标准化。2、国家政策调控将会注重活跃二级市场及盘活城区闲置及待闲置(旧城改造、都市村庄改造等)土地用于房地产开发两个方面。

作者系:王建——河南同洲实业股份有限公司董事长 2006期班长兼第一组组长