主持人:各位同学、各位嘉宾,早上好。欢迎大家再次来到蓝堡湾,光临我们中国人民大学房地产金融与商业运营论坛。
在本次论坛开始之前,有一个事情需要给大家先沟通一下。由于昨天晚上整个华北地区遭受了一个强降雨过程,首都机场在下午的七点左右已经全部关闭,造成了我们汪老师和鲁院长一直在机场延误了一整晚上,大家一直在想办法来参加今天和大家见面的机会,由于一直处在航空管制的阶段,加之临近奥运,昨天晚上首都机场一直处于关闭状态。好消息是今天早晨首都机场已经开放,基于这样的情况,汪院长和鲁老师正在首都机场想办法搭乘今天上午的航班,到中午来参加我们这次论坛,由于这种情况,我们今天论坛的议程就做了一个稍微的调整。
主持人:我们今天上午原定是我们今天下午关于商业地产运营的内容,我们就调整到今天上午,由我们远道而来的鲁炳全老师到今天上午给大家沟通房地产投资的热点,商业地产。
我们这次房地产论坛是由中国人民大学房地产研究中心、河南凯若管理培训中心联合主办,和以往一样,我们这次又得到我们的学友,河南思达置业有限公司大力支持。这个会所大家也非常熟悉,在房地产项目进入河南的五个年头里面,思达置业对我们这个项目一直大力支持。我想我们学员对思达置业都抱有感激之心。
主持人:首先介绍一下参加会议的嘉宾,首先是我们远道而来的中国人民大学房地产MBA中心特聘教授、北京博智行商业地产研究院首席专家鲁炳全先生。郑州市住宅与房地产业协会秘书长董博彩先生;郑州市住宅与房地产业协会副秘书长叶奇先生;中国人民大学房地产研究中心河南教学中心主任、河南凯若培训中心主任赵玲女士;
今天出席我们这次论坛的还有我们中国人民大学房地产MBA08期,今年我们将在7月19号开学的08期全体新学员,同时还有我们正在学习的中国人民大学房地产MBA河南班06、07届的学员,以及已经毕业的04和05届的学员。今天我们到场的学员将近300人,同时,我们还邀请了我们省一些主流的房地产企业的高管和好朋友,我们大家今天一起来研讨房地产的热点问题。
主持人:大家知道,进入08年以后,中国形势面临严峻的考验,今天08年已经过了一半,上半年从整个经济环境,到我们房地产行业自身的走势,都是大家比较关注的,作为中国人民大学MBA房地产论坛,一直在国内处于前瞻的角度,我们特别准备了这次论坛,和我们广大的学员,以及我们河南的主流地产企业的负责人,我们一起来利用一天的时间,研讨如何面对目前的金融环境,如何抓着我们接下来整个房地产投资的热点。
大家知道,从我们公开拿到的数据来看,房地产行业,尤其是今年上半年可以用两个字来形容——滞胀。可能我们业内认识感受都非常深,再一个我们大家关注的金融市场,我们的股市也进行了深度的调整,接下来,房地产市场是不是会有深度调整,这也是我们大家关注的热点。
主持人:在上个月13号,党中央国务院的经济工作会议上,已经明确确定,宏观调控的目标由原来抑制房地产价格过快增长,调整为保持金融市场稳定,保持房地产市场健康稳定的发展,这是否意味着由房地产投资过热而引起的宏观调控是不是就此会产生一个新的拐点?今天下午,我们汪老师,因为她一直研究中国的金融问题,以及房地产金融风险问题,今天下午汪老师会和我们进行一个探讨。在目前金融紧缩的情况下,对我们整个房地产影响的因素。
接下来我们还是欢迎我们著名的商业地产运营专家鲁炳全老师来和大家一起研究我们房地产近三年来房地产投资的新的热点—商业地产。大家热烈欢迎。(掌声)
鲁炳全:各位业内的朋友们,上午好!
在这里,应该是有很多的老朋友,早上还没有开课之前,就陆陆续续见到一些我曾经在一起奋斗过几天的业内的朋友。再次来到郑州,已经时隔一年半,一年半前来的比较多一点,一年半后,到这个地方,能够真正在规模较大的范围内和业内朋友探讨,我本人所热衷和研究的领域。其实讲到商业,本来大家看到的题目,我把它改了,原来大家说有炒作之嫌,最近房地产对“炒”字比较敏感,所以我商业地产不是地产,改成了策略。其实讲到策略,我们在座的学员都知道,我先调查一下,曾经在北京听过我的课的有多少?嗯,不少。
其实讲到商业地产,今天我们坐在这样一个地方,我也不知道是怎么安排的,反正我一来的第一件事,就看到后面摆的模型,我说这个项目怎么这么熟悉?后来我才回忆起来,原来是我们在去年的人民大学的商业地产操盘手特训班上,曾经思达公司把这个楼盘作为案例,请我点评过。曾经研究过这个案例,所以我说看着怎么那么熟悉,但是那个时候,对我来说只是纸上谈兵,今天我来了以后,到了这个楼盘的模型上看,还没有深入到周边去看,感受又不一样,也就是说,在郑州,第一感觉,现在还没有走出去,商业地产,看来是大有可为。我只能说郑州,目前是站在这个地方,为什么说这句话呢?刚才讲的,住宅地产当前的形势,在座的各位的感受要比我深得多,因为在座的各位,绝大多数都是操盘者、投资者、管理者、运营者,你们深知其中的酸甜苦辣,而我作为一个业内所谓的专家,大多数时候是站着说话腰不疼,所以我的感受相对比较粗浅一些,这一些各位感受比较我深。所以住宅地产今天我不说了。
鲁炳全:谈到商业地产,我要问在座的各位,谁认为,你是在从事商业地产投资的请举手。几名思达的也不举手吗?有了,老思达,你搞了半天才举手。至少刚才举手我知道三个人当中,有两个人可能简单的回答我什么是商业地产?因为我们今天来探讨,如果说要谈到,回到刚才说的,商业地产如果说不是地产的话,它是什么?为什么要说商业地产不是地产?经过我长达15年对商业地产的学习和研究,得出来的结论就是这句话:商业地产不是地产。
在我们中原大地上,应该说房地产的开发,这几年来,已经在稳步的提升,但是,如果能称得上对商业地产有所学习和研究的有多少?我不知道,我这里面的面孔总是看到一些熟悉的面孔,但是我不知道,时隔一年以后,你们还记得什么叫商业地产?因为今天是讲座,如果是平时上课,我估计大家都坐不住了,因为我平时都是在台下。
鲁炳全:今天我和大家探讨三个问题:
第一,商业地产和住宅地产之间的差异。
第二,商业地产,一个完整的产业链,它的生态链是由那些主要的环节来构成?
第三,商业地产在我们未来的中原大地,它的发展的趋势和可能产生的形态是如何?
首先,我想给大家说一说商业地产的基本概念。刚才我们看到思达这样一个项目,看到这么一个大体量,当时这个项目给我最深的印象,是它一排的写字楼,沿着河边一排的写字楼群。大家想一想,写字楼市场在目前郑州这样的一个老市区和在郑州的新城区之间的对比和产生的市场形态?我不知道在座的各位有没有做过对比和研究,但是,有一点可以肯定,这个项目的操盘者是一个有智慧的人,为什么?
鲁炳全:是因为他把商业部分的投资放到了这个项目开发的最后阶段,到今天为止,真正设计到商业的地方并没有启动,只是我刚才实际看了这个项目最大的感受,他是一个有智慧者。因为至少他意识到,未来这个商业带所产生的投资价值将是他意料之外的,不是他自己所能想象到的。所以说,今天,我们也拿这个项目做一个案例,给大家分享,商业地产到底是什么样的?
其实讲到商业地产,大家都知道,商业地产已经不再是单纯的商业加地产,我们很多人说商业地产就是卖货的,开店的。其实这种商业加地产传统的理解,是基于中国房地产市场开发以来,形成的历史原因,我们中国所谓说的商业地产,是在最早的住宅地产的社区配套商业上,也就是我们俗话说的——底商,这一部分来形成。前不久,上个月的16号我去美国参加全球的商业地产大会,在这个大会上,我们更进一步的阐述了中美之间商业地产的差异,所以今天也是,大家都是业内的,说一说美国的事也没事。去了美国两大感受:
鲁炳全:第一,美国对商业地产的形势在中国不适应。
第二,我们中国人所有的华侨同胞,异常的爱国。为什么爱国?我才知道,法轮功真的不得人心,因为被华侨痛打。所以我说中国人站起来了。还有到了拉斯维加斯的机场,到了很多地方,有中文广播地感受颇深。
中国的商业地产经过这么多年的发展,和欧美已经有将近40多年商业地产的发展,我们之间的差异仍然不能用一个概念来了断,但是我们业内通常认为的,商业加地产的对商业地产的理解,仍然是一种狭隘的理解。有一点,在这里我要阐述,所谓的商业地产,希望通过今天的沟通,以后大家不要再说外行话。也就是说什么呢?在国际上,不管是中国还是我们亚洲做的最早的,像新加坡、香港等等这些,大家都有一个共同的理念,把商业地产理解成:所有能够产生商业利润的不动产投资,这个投资行为,这个投资的产业链叫商业地产。
鲁炳全:而我们现在大家讲的商业地产是什么呢?是商用地产,是用于商业经营用途的地产,这是一种比较狭隘的专业理解,叫是以功能来划分的。其实,这个不是商业地产。为什么说它不是商业地产?如果我们把它从功能上定位去划分的话,这样一个不动产投资的项目,它的价值部分就被掩盖了,最多目前我们很多人都知道,商铺的价钱要比住宅的价钱高,但是如果我要问你,为什么高?我要问你为什么高?在座的哪个能够帮我解答一下?其实我很喜欢你给我一起来讲。那个老同学,你说给大家听听吧。给他一个话筒。其实这个问题对我们在座来讲,为什么商铺的价格就一定卖的比住宅高呢?有人可能直接的回答我说,你看吧,商铺,能做生意。那么我问你,居住就不能居住吗?你住在里面,让你舒适,让你能得到生活的享受,那难道就不是价值吗?穿花格子的,你得站起来,给大家介绍一下你自己。
参会嘉宾:以前有幸听过鲁炳全教授讲的课,感受很深,并且鲁炳全教授第一个点我的名。关于商业地产这一块,为什么说商铺比住宅卖的高,主要是它后期的增值,包括以后融资这一块,它的空间和住宅是完全不一样的,它在整个资本领域。
鲁炳全:等一下,第一你说是增值,第二是什么?
参会嘉宾:另外资本市场运作过程中和住宅是不一样的。
鲁炳全:这是你的观点?
参会嘉宾:对。
鲁炳全:我再找一个老思达的回答一下。各位业内的朋友,你们一定要注意听他们刚才回答的话,这两位同学,我说同学没办法,他们都是老总,改不过来了。
参会嘉宾:也是以前听过鲁老师的讲话,我现在正在操作一个商业地产的项目,在我的概念中我认为住宅和商业地产最大的区别,一个是生活资料,一个是生产资料,所谓生产资料,这个商铺它的价格,和未来它所提供的东西,跟生活住宅上面的区别,一个是在生活资料跟生产资料这样一个概念,这是最核心的区别。
鲁炳全:你这个太深奥,我没听懂。什么叫生活资料,什么叫生产资料?还有哪一位来帮助补充一下,最后一位。
参会嘉宾:由于它的租金不一样,商业地产的最近是相当高的,它能带来很大的收益,而住宅地产仅仅是用于生活,它收益相对低得多,因此价值体现的不同。
鲁炳全:你的话总结一下,它们所产生的现金流不一样?是这样吗?
参会嘉宾:是。
鲁炳全:谢谢。这个话题实际上跟我们一开始说的,商业地产不是地产,大家一直要在整个过程要记住这句话。我们刚才说了,在座的各位操盘者已经意识到,商铺和住宅之间有差异,目前这种差异仅仅理解在两个字上:价格。可是通过刚才三位朋友的回答,我们已经上升到一个另外一个认识的角度,由价格上,上升到价值上。不再谈价格了。
最早期的一些业内朋友问我,他问我我,比如说郑州的郑东新区这边,说我现在这个地方没有商业,鲁老师你能告诉我,这个地方的商铺最好怎么定价吗?我应该卖多少合适呢?在座的新区的有没有?举手,有没有遇到这样的情况?曾经有一个朋友问我,我说你问我,我说如果让我告诉你,按照一种专业的、所谓传统习惯性的经营定价,是你住宅定价的两到三倍,我说这就叫蒙,蒙着了就对了,但是他说为什么是两到三倍呢?其实刚才讲的核心点,我们三位朋友都说到:
鲁炳全:第一,商业地产你们更多的看重的首先是它的资本市场上的表现能力。我不知道今天思达的老板来了没有,我知道他有一个上市公司叫思达高科网,思达有没有考虑未来这一块商业的不能,将使它在资本市场上大捞一把的资源。他要问了,怎么捞啊?肯定不能在这儿告诉你。
第二,商业地产和住宅地产表现的实现它资本价值的重要渠道是什么?现金流的共性能量。
第三,商业地产和住宅地产一个核心的区别商业地产是要做价值,而住宅地产要做的是价格。按说不对吧,我在很多场合都在说,做住宅地产的无论你做多大,充其量也不过就是一个卖菜的。在座一听可能自尊心都没了,我做这么大,你说卖菜的。这句话,建业的老胡我也当着他面说过,是在他们中层年会上说过,做住宅做的再大,如果仅仅限于传统的住宅地产,你也就是个卖菜的。
鲁炳全:我曾经给学员也说过,去过新疆最大的发展商广汇集团,给他们的一位重要的老板在谈话过程中,他是这样回答我的,我说你做的怎么样?他说还不错。我说听说你是新疆最大的,他说是,我说你做的多少平米?目前为止已经将近800万平米。这应该不是一个小数目,这不要说在新疆了,在整个国内来讲,做了800万平米的盘,开发量也是不小的数,紧接着就更精彩了。我问他,800万平米,你目前还有多少存量房?他非常自豪的告诉我,没有,百分之百的全卖了。我说那你为什么上不了市呢?他说哎呀还是我们现在找不到上市的路。我说你如果再开发800万平米,就照这样的思路走下去,你永远都上不了市。他说不可能,但是后面的谈话是属于企业秘密了,不说了。在座的各位想,为什么他做的800万平米,而且百分之百的销售了,却上不了市呢?为什么上不了市?是因为他的资产结构和资本结构不合理,所以,资本市场拒绝这样高风险能力的公司进入资本市场。
鲁炳全:试想在座各位炒股票的,套进去最近都没抬起头来的,一听股票你就心痛,但是你在买股票的时候,你有没有关注一下上市公司的资产结构?它的资本结构?因为我们诸多的中国的房地产企业,最终不能上市,不是因为它的业绩,而是因为它的资产和资本结构不合理。前面我们所说的新疆的这个案例,它只是有庞大的现金流量,或者叫现金的面,但是它没有在资本市场再生的能力。比如说遇到当前这种股市的情况下,这样的上市公司恐怕就停产了,因为它没有任何市场的抗风险能力,它不可能给你的股票带来新的增值,这就是差异。所以,在后面的谈话当中,经过一些战略性的调整,到今天为止,它已经拥有商业地产的存量房达到了接近200万平米,完整的调整了整个投资方向。
这就是我们刚才讲的,住宅和商铺之间不仅仅是一个价格上的差异。所以我说,只有做商业地产的,才是资本家。如果不懂得资本,没有站在资本和投资的层面来看待商业地产的投资,还是用我们最熟练的、传统的住宅地产来看待它,对不起,如果你是这样做,我觉得你在糟蹋和践踏这个行业,这是错误的。
鲁炳全:因此,在国际上有一种通行的定义,把所有能够产生商业利润的不动产投资叫商业地产。大家有没有注意,我刚才讲了,什么叫不动产?这次我们到美国开会,看到很多企业的标牌,几乎写“房地产”三个字的,我看了一下,90%的都是亚洲的,但是欧美的这些行业里面,包括我们行业协会,很少有叫“房地产协会”的,大部分都是写叫“不动产投资协会”,为什么叫“不动产”呢?刚才说了,所谓动产有不动产,如果我们仅仅就是把这个资金放在一个资金链上,也就是说现金流的部分,往往我们叫动产的一部分,但是那些以物业为基础,能够实行资本运作的这一部分,我们把它叫做不动产。所以很多人说了,房子是不动的,所以我们把它叫做不动产,事实上,这是一种粗浅的、习惯性了解,不是这样的。
前面我们和刚才讲的住宅地产的案例,800万平米,其实他拥有的只是动产的部分,在不动产部分,他却没有。也就是说,他的资产的结构几乎是一边倒,这也是我们中国住宅地产开发长期以来形成的历史原因。
鲁炳全:为什么?因为缺钱,需要滚动开发,所以,在整个资产和资本结构当中,就是处在一种严重的失衡阶段,最后就靠着那一点可怜的现金流支撑着自己,从一个项目走向另外一个项目,而这个过程,我们把它叫做拆东墙补西墙。少有不慎,就开始鸡飞蛋打。所以今天我们首先给在座的各位探讨,什么是商业地产的时候,是让大家正确的认识,我们做的商业地产,最终的目的是未来走向资本市场,实现资本运作。因此商业地产不再是一个传统的住宅项目,不再是一个传统的地产开发项目,而是要看在你正在经营的一支具有高度增长空间的投资产品。所以说我们不能纯粹的从功能上分——商业加地产概括为商业地产。如果是这样,你所拥有的商业地产的价值就被你无情的给淹没了,这个项目就没有实行它的价值了。
回过头来,通过前面这一段描述,我们通常在业内,都把商业地产在特性上做了五个概括:第一,商业地产从本质上和住宅地产有很大的区别。
鲁炳全:第二,商业地产正因为它是满足资本市场的需求,所以,在商业地产的前期定位当中,它要关注一个很重要的因素,那就是商业业内的研究和分析。我刚才注意看到我们广告,大屏幕上的广告,这个项目叫“数码广场”,我在想,它为什么要叫“数码广场”?“数码”是什么?难道就是旁边有百脑汇电子城吗?其实这两个字不是一个名称,在我们专业理解上,是一个项目的市场定位。反过头来,如果“数码”是一种商业业态的话,它又是一种商业业态的定位。所以我们说,如果要做商业地产,第二个,商业地产是必须要注重对商业业态的研究和分析。
第三,商业地产在整个操盘过程中,它有最重要的特色就是要尊重我们社会的专业分工。
刚才我在底下的时候,我们本次主办单位的主任还在问我,说鲁老师你能干什么啊?除了再忽悠之外你还干点什么?我说干点不是人的事。什么说不是人的事。就说我干的事是别人不能替代的事,最起码是老板不能替代的事。为什么这么说。
鲁炳全:我说我也辅导,但是我的辅导只对少数人服务,不为大多数人谋利益。对谁?对决策层,所以给我打过交道,都知道有一个江湖别号,我是安徽人,所以,给我号了一个别称叫“徽州师爷”。我干的就是师爷那个活。干什么呢?所谓师爷的活,不是在那里狗头军事,是在专业的角度上替老板把关。我现在就服务了三家,没有精力弄四家。现在老板有一个习惯,所有项目做决定的,先过我这一关,不管你给哪一家专业合作,达成的协议,如果你要签字同意的,先过我这一关,过不了我这一关你就不能签,签了你就违约。老板说我花钱请你来,我还要看你的脸色。我说这就是师爷的作用,我对你负责任。
所以说为什么要这样做呢?如果做不到这一点,我不会给你合作,不管给多少钱也不会合作。原因是什么?是我们必须要尊重专业分工,我们现在很多传统的住宅地产当中,我们有这样的习惯,早期的住宅开发商,大多数是从住宅的这些施工、建筑转移过来的,后来,有了一批手头有闲钱的人,跳进来,而这些人,更多的是都喜欢一竿子插到,从找地开始,到最后卖房子开始,都开始喜欢从做到尾,这是我们中国人的习性,我们中国人都喜欢管,而且被管的人也喜欢被管,否则就乱套了。
鲁炳全:我说我也辅导,但是我的辅导只对少数人服务,不为大多数人谋利益。对谁?对决策层,所以给我打过交道,都知道有一个江湖别号,我是安徽人,所以,给我号了一个别称叫“徽州师爷”。我干的就是师爷那个活。干什么呢?所谓师爷的活,不是在那里狗头军事,是在专业的角度上替老板把关。我现在就服务了三家,没有精力弄四家。现在老板有一个习惯,所有项目做决定的,先过我这一关,不管你给哪一家专业合作,达成的协议,如果你要签字同意的,先过我这一关,过不了我这一关你就不能签,签了你就违约。老板说我花钱请你来,我还要看你的脸色。我说这就是师爷的作用,我对你负责任。
所以说为什么要这样做呢?如果做不到这一点,我不会给你合作,不管给多少钱也不会合作。原因是什么?是我们必须要尊重专业分工,我们现在很多传统的住宅地产当中,我们有这样的习惯,早期的住宅开发商,大多数是从住宅的这些施工、建筑转移过来的,后来,有了一批手头有闲钱的人,跳进来,而这些人,更多的是都喜欢一竿子插到,从找地开始,到最后卖房子开始,都开始喜欢从做到尾,这是我们中国人的习性,我们中国人都喜欢管,而且被管的人也喜欢被管,否则就乱套了。
鲁炳全:一样,我们从小就被父母管,返过来地我们现在也这么在管,结果把这种传统的思维带到我们大的项目中来,也是从头管到尾,可是你知道吗,我们不是全才,我们不可能把所有的事情都管得很好,尤其是在商业地产这样一个专业性极强的产业当中,大家想想,是最终要到资本市场上去,实行资本运作的投资项目,如果还是用我们这样习惯的思维,去把它从头管到尾,管到最后的结果就是什么?你吃不了兜着走。所以很多人问,为什么我们这个商业街就不行了,为什么我们的商铺经营就一论又一轮的换人?原因在哪里?就是我们忽视了一个最根本的点:没有尊重商业分工。
在商业地产后面我们讲的五个环节当中,每一个环节都需要专业人士完成。而我们作为投资商和发展商只能够搭建这个平台,而不能够取而代之。
鲁炳全:第四,商业地产谁都知道,我前面说了,商铺谁都知道,盖商铺卖的钱远远高于我们卖住宅的钱,就像我们现在看到这个项目,这两条街,未来给思达带来的商业利润,我想我们思达的老板知道这两块很有价值,但是到底带来多少,他说不清楚。我问他你到底有多少商业体量?思达的有人吗?这两条街目前规划的有多少商业体量?商业部分有多少面积?在座的帮它估一下。多少面积?有没有50万?20万?30万?思达的真不来啊?为什么问这个问题?也就是说,它总的开发面积,这个盘我现在不知道它有多少面积,但是如果说在目前为止,这个地方拥有50万平米的商业,就意味着未来它在资本市场上拥有多少的资本价值?你们猜一猜。前排的,我看你是思考了很久,你回答。
参会嘉宾:现在据他们售房的价格,住宅是8千左右,按您的理论是两到三倍。
鲁炳全:你先估价。首先我说两到三倍不是我的理论。
参会嘉宾:按两倍半算,一平方两万,按目前20万算,也就是40亿。
鲁炳全:是这个概念吗?
参会嘉宾:如果再加上溢价的话,再多点。
鲁炳全:溢价溢多少?
参会嘉宾:40%吧。
鲁炳全:还有哪一位,给他不同意见的举手。没有关系,大家不要把这个气氛搞的太严肃。我非常想听听你们说。首先我们这位朋友说的对不对?认为对的给他鼓掌。但是我要非常遗憾的告诉各位,他说的不全对,基本上是错的。因为在我的眼里看,如果它是20万平米,它在未来就建成后的十年内,它所拥有的市场的资本价值应该是多少?100个亿?请听站起来,解释一下为什么是100亿?
参会嘉宾:五年以后的商业价值迅速增长,而它在资本市场的融资能力,资本市场的溢价能力又是一个增长,两个增长加起来,应该会有超乎这个数字的价值。
鲁炳全:谢谢这位。总之有两种意见出来了,第一种,按照他的溢价部分是已经44个亿;第二个部分现在已经上升到100个亿。你们说我们应该支持哪一种观点呢?
鲁炳全:还有哪一位,给他不同意见的举手。没有关系,大家不要把这个气氛搞的太严肃。我非常想听听你们说。首先我们这位朋友说的对不对?认为对的给他鼓掌。但是我要非常遗憾的告诉各位,他说的不全对,基本上是错的。因为在我的眼里看,如果它是20万平米,它在未来就建成后的十年内,它所拥有的市场的资本价值应该是多少?100个亿?请听站起来,解释一下为什么是100亿?
参会嘉宾:五年以后的商业价值迅速增长,而它在资本市场的融资能力,资本市场的溢价能力又是一个增长,两个增长加起来,应该会有超乎这个数字的价值。
鲁炳全:谢谢这位。总之有两种意见出来了,第一种,按照他的溢价部分是已经44个亿;第二个部分现在已经上升到100个亿。你们说我们应该支持哪一种观点呢?
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汪利娜:我们一直在讲,就是说一定要把现在的房产市旺盛需求做一个深刻的分析,特别是把它分化了以后,刚性需求,改善性需求,当地人需求,外地人需求,国际化投资者的需求,你把它做一个细分,看看这种需求它到底产生在哪里?是产生于实体经济?还是货币面?如果你在货币层面找不到它产生的根由,或者是货币政策只是影响它的一个因素,而不是全部的因素的话,在这种情况下,动用货币政策来应对旺盛的需求你可能就是徒劳无益的。所以大家常讲的一个笑话就是说,我们有的时候在判断市场热与冷,或者是判断宏观经济上一些现象的时候,有点像庸医把脉,预热降温,冷了发汗,只测体温不问病灶。这个时候你是不能从根治上解决问题的,所以大家不要听人家怎么说,你要对旺盛的需求做一个深入的分析,因为房地产业跟整个的国民经济密切联系的产业,所以分析问题的时候我觉得我们应该从实体经济入手来分析它。大家知道最近这几年,特别是99年,我们实施停止福利分房,实施货币化之后,这个住房需求就像喷泉里的水不断地出现,而且日益呈现了多元化的趋势。当然了,大家讲到了跟我们国家改革开放30年来经济高速增长,老百姓收入的增长,有着密切的关系。

这二个问题就是经济实体面,我们国家正处在城市化的快速通道上,如果按30年来算,我们城市化的增长率每年在0.89这个比率上。但是从近10年来看,每年的增长率在1.4,这个一个高速增长期,他必然会带来大量的城市集解人口的增长,不是当地城市的一个自然增长率,而且中国的城市化跟国外最大的区别在于:中国的城市化,它要转移的人口是世界上任何国家都不曾见过的,每年如果我们能吸纳农村劳动力在1000人左右,我们现有的农村人口还有5亿多,是任何国家在城市化过程中没有过的!我们每年要转移的人口恨不得相当于某一个国家的全国人口,那么这种城市化的任务跟我们带来的住房的需求,也是任何国家在住宅产业、房地产产业中不层见过的。当然城市化人口的增长只是一个数量,我想让大家关注的,对于房地产业长远发展起到决定因素的是人口,而不是简单的人口数量,是人口的结构,这个年构包括一个年龄的结构,就是大家常引用的就是说中国的婴儿桥,特别是70、80年代的孩子,当他们进入成家立业的时候,就有一个住房的刚性需求。这个除了城市化以及人口结构一个变成之外,实际上,如果有河南房地产企业,大家可以看到一个非常现实的问题,就是说最近这几年在城市化中,政府将大量的国债、财政收入投向了基础设施领域,为什么修一条路,沿线的房价都涨起来了,为什么搞一个乐园、开发区,周边的房价都涨起来了?这就跟政府在整个社会的公共基础设施上的投入是密切相关的,它带来的是什么?它本身带来的就是资产的升值!我想当地人自己都有亲身的体会,10年前,郑州的房子可能连2000块钱都卖不到!现在是多少?为什么?就是整个市政基础设施改善了,你的居住环境改善了!政府这么大的投入,你说这块还能卖以前的价格吗?肯定不可能的,那么以前,就像我刚才讲的例子,93年以前没有人愿意买房子,因为大家看不到买房子可以升值,可以赚钱这个现象。大家有钱可能存银行了,有的炒股了,从来没有觉得房子是人一生中最好的投资品。所以以前我们国家的住房改革,最开始都是简单的政府在卸包袱,认为福利太重,让老百姓自己掏钱去租,然后让你拿点钱去买!但是他却忽略了一点,实际上通过住宅的商品化给老百姓注入的是靠资产致富的理念!以前你想想中国的老百姓,你可出卖的就是一个可出卖的劳动力,就是一个自然人,你现在到好,有了房产,就相当于与房产相连的土地使用权,你这两权为抵押你就可以从银行获得贷款,你就可以延长你靠资产致富的链条,为什么现在好多人拿房子做抵押来获得其他的消费信贷,实际上这一块就是帮助老百姓把资产致富的链条通过房子、银行给它逐渐的延伸了。所以特别是近几年房子价格涨的最快,也使得大家真正体会到了靠资产致富可能比简单的一些其他产品的投资更快一些,所以我们十七大提出来要扩大老百姓靠财产致富增加居民的实物资产和金融资产。所以这是真正从老百姓需求来伸延的,这才是构建和谐社会的基础,以前我们可没有这种意念。

另一个问题我们在前面讲的这个人口年龄结构的变化,为什么跟经济结构的变化、跟整个储蓄关系这么大?大家可能都知道生命周期的一个理论,当你在十八九岁这一段以前的时候,你需要的更多的是学习;当你20几岁参加工作的时候,你需要的是就业;当你老的时候你需要的社会福利,社会保障。就是因为人口结构的变化会对这个社会产生不同的需求,而且我们国家现阶段为什么会出现高投资的现象,跟这个住房需求这么旺盛的现象,跟我们国家的人口结构和高储蓄率是密切相关的。因为我们国家,大家可能经常听到,媒体上讲人口红利。就是你15岁到64岁这一段适龄劳动人口现阶段占我们全社会人口的比重是历史上前所未有得最高峰,达到了72%,这就意味着你有很多的人只要就了业就有收入,你就可以储蓄,因为老年龄化的人口,就是65岁以上的人和15岁以下的需要抚养的人人口负担最轻,所以国民有很多人的钱可以去储蓄,为你养老,为你置业等等。由于我们国家整个的福利制度还不健全,使得中国的储蓄率一直是很高的,有了钱去哪里呢?为什么现在刚毕业的大学生他有钱去买房子,都是财富的积累,父母给你收个首付,然后你慢慢的从工资里头还贷款,这就是一种跨代系的储蓄,一种金融资产的积累!所以产生了这么大的需求,大家从这一点可以看到,跟任何一个国家比,我们国家现阶段老龄人口,特别是65岁以上只有7.9!发达国家!像美国、日本、法国、英国都在10%以上,甚至16、17%!它的国民储蓄率是低的,像美国甚至是负的。当你劳动人口,特别是30岁到55岁,这个人口是占比最大的时候,这个金融资产已经有一定的积累了。那么他需求,在住房上的需求肯定会要显现上来,所以高储蓄率,我们一直讲不只为我们国家高投资率提供充足的资本,也是老百姓理财、买房的一个基础,而且特别是现阶段,去年股市还好一点,前一段时间,股市低迷,房产就是一个收益最好的资产!另外在我们国家,房产又不交物业费,持有成本又非常低,在二手市场上转让的时候,只有市场需求旺盛,所有的财务、税务负担都由买方来承担,所以这些因素都促使大家愿意去买房,无论是为自己消费也好,为自己投资也好,都是只赚不赔的买卖。

现阶段中国的投资占的比重太大了,消费占的比重低,实际上这个跟我们前面提到的人口结构是相关的,就是说当你的储蓄率居高不下的时候,当你的人口结构处于负担率很低,适龄劳动人口非常充足的时候,你一定是生产性的投资大于消费,为什么?你不投资这么多适龄劳动的人口去哪儿啊?这是讲的这一种人口红利,就是说适龄劳动人口占比很大,你这个人口负担率很低。如果说实体经济里的人口因素、城市化因素,高储蓄率等等都是住房旺盛需求产生的重要根源的话,那这个跟你加不加息,信贷政策是宽松还是紧,没有什么大的关系,如果大家有从农村来的,大家可以想想,农民为什么养猪为什么又不养猪了?这一块跟加息有关系吗?跟你货币宽松政策有关系么?很多人讲为什么浙江人把田都撂荒那儿他也不种,为什么?他为什么去做小买卖都比养猪挣钱,这个跟你加息货币政策有关吗?它只是经济结构中老百姓人文的资金肯定是往有收益的,有钱可赚的地方流,你想抑制这种流动,人为的限制他,肯定是不行的。

我们除了分析实体面,再看看银行贷款,如果需求,它大量地依靠银行的贷款,或者是需求产生货币化程度很高,那么我们限制信贷运用货币政策就有抑制住房需求的可能,但是到底怎么样呢?我们可以看看,我们国家个人住房贷款,也就是能刺激老百姓没有钱也可以买房的一个最重要的工具,从2004年以来,它的增幅是趋缓的,也就是说如果我们可以看看,去年个人新增贷款是6千多个亿。去年房子大家可以知道,卖了多少个亿?2.5万亿,就是说新增贷款占市场销售额连30%都不到,这意味着什么?大量的人买房子不是靠你银行贷款啊!所以你银行紧缩银根,你不让老百姓借款,把门槛提的高高的,把贷款利率调的高高的,只对那30%的人有约束,对其他的人它的作用都非常的有限。有的人都认为这一块我们国家已经过快了,需求过旺了,应该抑制。但实际上大家看看,在发达的市场经济国家,个人住房消费信贷占到银行的30-50%,只是贷款!不是资产,中国一直在这几年,没有过10%,加上房地产开发贷款,也不过在18%左右,它能对银行产生多大的危害,所以这一块呢,如果从统计数据上看,大家会明白,银行紧缩银根收紧贷款政策,制约的面,特别是对住房需求的影响面是非常有限的,那么什么样的人贷款卖房呢?我们跟央行做了一些调查,都是40岁以下的人占了78%,25-45岁的人是主要的购房群体,他有需求啊,这是实实在在的,就是在这个年龄段该买房了,你说你限制他有道理吗?另外70%的人买房子都是自住,当然,深圳买房子转手买卖多一点啊,但从全国来看,还是自住为主的。另外就是大家还贷能力,首付款等等做出来一看,都还是适合实体经济中谁需求谁买房这个基本特征!如果从紧缩货币政策为抑制投机的话,大家可以看一看!至少要算两笔帐吧,你首付款存在银行,你要拿出来是要损失银行存款利息的,将来卖出去的房子资本收益怎么样,这个可能会影响利润的最重要因素,因为税收成本常常是由买房人承担的,在这种情况下,加息真正能使预期的资本收益下降的话,那么可能会对某些人,特别是靠借款投资的人来讲,有一定的抑制作用,大家从长期发展来讲,房产的收入肯定是高回报的,但是从长期投资者来讲,他的政策效应是很小的,所以分析起来看,我们有两点小结:
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先讲讲2008年当然我们业面临了很多挑战,因为国家的宏观经济面临很多不确定性,比如说国际石油的猛涨,从30美元涨到140多美元,这是天价油,全球粮食价格也突然的开始暴涨,这些大量的国际上的因素,都影响了中国。美国的次贷危机也特别的多,跟以前的经济危机不一样!大家想一想97年的东亚危机,对外来的热钱炒的稀里糊涂,整个的外汇资产没了,整个的房价跌,金融这个动荡是外部冲击产生的,美国的次债危机是大国的地位,他不是被人家冲击了,他是自己的基础资产坏了来冲击别人,所以给整个全球经济都受影响,所以这个是值得我们必须认真对待的,因为美国虽然不是我们第一大贸易出口国!现在第一大出口国是欧盟,但是他跟我们在金融上、资本项目交往是非常大的。从国内的宏观经济层面来说,也面临很多不确定性,从媒体上经常听到的消费价格指数CPI,今年这个4.8的指数目标是不能实现的,而且更关键的PPI也上来了。就是由于能源、粮食、工业成本上升,人力、用工成本到导致了PPI的上升,这一块对房地产冲击和影响也会面逐渐的显现出来,实际上从今年年初大家都已经感受到了,政府的凉风已经吹里了,第一我们刚才提到了货币政策,第二就是国土资源部的要提高土地利用率等等,证监会就是限制房地产企业上市以屯地、屯房这些一些融资项目,它要严格的把关,所以从整个的宏观调控层面来说,政策风险对房地产挑战是很大的,那么市场风险实际上也逐渐的显现出来了,也就是我们刚才提到的CPI对我们房地产业影响不是很大!但是建材、钢铁、运输成本、用工成本可能对房地产企业的影响是比较大的,但是这个事情呢,虽然我们都知道,PPI、CPI上升也好不是什么好事,但是又是可能是一个国家经济发展阶段不得不面临的一个现象,大家都知道在88年我们经历过高增长高膨胀的阶段,消费品价格猛涨,大家都开始抢购东西的时候,大家可能有哪个印象,但是我们在经济增长这几年一直是高增长、低通胀,这是最好的,今年我们能不能实行高增长,但是这个通胀控制在合理的范围之内,这个情况是我们从来没有遇见过的,这是对我们宏观经济政策制定者和所有的企业一个挑战,那么可能在某种经济发展阶段,不能简单地人为的打压PPI和CPI,为什么?现在很多比如说能源、资金、劳动力、环保、土地成本都是在经济从这个……我们国家现在讲中国是一个世界大工厂,从一个制造性大国向一个消费型大国转变,可能必须要经历这个阵痛,不能盲目的生产,不顾忌环境。你也不能老上老民工进城打工,还永远是个农民,这个身份的转换始终没有完成,他么农民工是不是永远每个月拿8百、1千,那你怎么能让中国13亿制造大国变成消费大国,不可能的,他们也希望像你们在座的这样,钱包鼓起来,也敢痛快去花钱,那么你人工成本永远压制在那里,肯定是不可能,也不现实的,企业特别是制造业怎么样通过技术改善经营,提高管理水平,来消化这些在制度变革中、经济发展阶段中出现的成本的上升,这就是一个国家竞争力的提升,你不把这一段成本消化掉,那可能你就永远不成消费大国,那你只能给他们打短工,美国缺飞机零件,你只能给人家制造配件。你就只能是一个杂工,稍微提高一点技术,但是还不能解决和化解到全部成本的提升,所以这一块可能是,这种市场风险,环保啊、人工成本啊一些基础原材料,包括土地的价格,这个实际上有制度的问题,但也有作为发展中国家,资产价格中国该是一个洼地,为什么外国很多的钱愿意到中国来炒房地产,他不是看到这一伦能赚多少钱,他可能是看到现阶段进来这个市场之后,未来10、20年能赚过少钱,特别是是那些基金性型,养老基金型的,投资基金型的人,他们看准这一块,他们为什么敢到中国来,为什么热钱不到美国去,不到澳大利亚去不到欧洲去,为什么都到中国来,肯定是有利可图。所以这一块,中国整个资产价格是世界的洼地,所以才有这么大的吸引力,但是这种风险给国内企业带来的竞争压力就特别的大!因为你跟人家拼资金,你的资本积累还是非常有限的,所以这一块都会造成很大的压力。

最近市场上炒的最多的就是房地产市场,是不是?开始遇到寒流了,特别是深圳出现了量价其跌的现象,实际上我自己没有拿到特别多的数据,但是我自己的感觉,北京上海交易量没有下来,只是某几个月份低一点,过了7月份交易量又上来了,北京是去年7月份以后,交易量有所下降,但是价格依然坚挺,有的楼盘,小楼盘有一些价格的松动!但北京有一个非常重要的指标就是租赁市场的价格在往上走,就是说他还是有住房需求在那里的,所以我们说住房投资,它可能会推动价格,但它不会影响整个需求量,因为他投资总会卖给下家,或者是租给某个人,他才能从中获利,市场上没有接棒的他怎么获利啊!所以从北京的市场看!因为租赁的指数在往上走,我想这个对房地产企业是一个定心丸,就是市场有需求在那里,但是大家在看什么时候进场最合适。最近三年,像北京这种地方,连续三年房价两位数的上涨,涨的太快了!2005北京五环以内,均价8000千,2006年一万,2007年1万3,以前你看房地产广告,一百多万可以买一条一百多平米的房子,现在都是两百多万,三百多万,你说那个普通的老百姓能舍弃身家性命三百多万买一套跳房子,你房价涨,有它合理性,地价涨了嘛!但是老百姓总的看看他的支付能力啊!所以房价涨的太快,老百姓金融资产或者收入又没有涨到那个份上,那就逼迫你市场自身要做一个调整,所以我觉得这个市场本身需要调整的理由,跟你政府用什么打啊、压啊手段有效果,但是效果可能很有限。

第二个老百姓现在都在观望,可能在供给的结构上还是不能让老百姓满意,你想想老百姓花一辈子的钱买一套房子,肯定得挑一个称心合意的吧,房屋的户型、质量、地段,那块不合意也不会掏钱的,所以你在市场上我们所说的有效供给不足的,虽然你产出来了,但是你生产出的东西部符合市场的需且,老百姓也有权说NO啊,这也是交易量下降的一个因素。

第三点影响交易量就是货币政策,我觉得货币政策,什么提高首付款,什么提高利率,这个政策有效,有效在哪里呢?你想的是老百姓的信心和预期,实际上市场有时候就是一个信心的函数,老百姓觉得我将来能赚,我的孩子将来毕业了,将来每个月能赚一万,我就敢向银行借款买房子,经济这么好,股市这么牛,我在哪里挣不到钱?但是一旦信心和预期变成了,那就麻烦了,就像股票市场上,去年就连我们打扫卫生的就去炒股票了,你说市场上就来那么多钱啊?难道老百姓不吃不喝了,把钱都拿出来了?但是为什么好好今年市场一下子从6千多点跌到2千多点,整个信心和预期没有了,大家都开始撤了,所以我觉得政府提出了很多政策,但是有些政策有积极的一面,尤其是政策制定者出发点可能是好的,但是可能有写政策跟你的预期是正好相反的,因为你加大了市场的不确定性,当你这个市场上老百姓觉得这个不确定性太大的时候,我现在买房子会不会再跌啊?他心里没有底子了,所以我觉得也是导致现阶段市场观望气氛浓厚一个重要因素。

价格也下来了,我不清楚郑州啊,但我觉得北京拿均价来说事,说房价下来了实在是太有可能了,你想想,北京原来只有八个城区,现在有十八个城区,北京再也不用新增建设用地了,这十八个城区够他开发一阵了,现在重要的开发区像益州、通州、顺义,这些都是以前北京的农村,你把房子建到哪里去了,他占整个北京市的份额如果上来的话,均价下来是非常正常不过的事了,但是如果到北京五环内去买房子,那就是我说的,350万一套的房子,那价什么时候跌过啊?如果房地产企业,老讲的地段地段,我所以我们数据是有扭曲的地方,所以大家不要简单看指数,我们那个价格指数还不是同一个房子重复消费价格的一个指数,所以你是一个有偏差的价格指数。另外一个原因导致房价走跌的,前一段房子趁老百姓需求旺盛的时候,觉得房价猛涨的时候,都想入市的时候,你拿8千块钱的土地也敢卖到2万一平米,

要就我们旁边像双井那一块!同一块地都是12长的南北通透大板楼,原来卖7、8千一平米,现在卖2万多,到底质量上有没有多大的变化?有没有虚高的成分,我想这里面肯定有!这个时候你给老百姓送台洗衣机、电冰箱,变相打折,老百姓是不会接受的,因为大家觉得太离谱。

??? 第三点:现在很多中小房地产企业,由于这样紧缩政策以后,有限资金回流慢,特别是市场观望气氛浓的时候,大家都想快速回笼资金,所以尽可能在微利保本的情况下把房子卖出去,但是这种时候有一点打折促销是一个企业自身经营管理的一种选择,是企业自身的一种行为,货币政策它的影响到底有多大?我们后面还要分析,中国这个紧缩货币政策到底是紧了还是松了?这个是有因素的,今年虽然中央工作会议把货币政策定为重紧,实际上我们在前头讲了,是基于对多种经济形势的一种分析,就是投资增长过快,价格过高、股票过热、房地产过热等等。但是,中国在现阶段特别是在这个发展阶段,投资增长率保持一个合理的高数,有没有合理性?是不是真的就太高了?因为我们国家,大家想一想,现阶段处在工业化和城市化的水平,而且人口结构上决定了有大量的人需要参加劳动力,加入劳动力的大军,要就业,那你不投资、不搞基础设施项目,不搞房地产、不搞制造业,你靠什么去吸纳就业,你靠什么去把农民工变成城市的市民?这需要我们政策制定者权衡考虑的问题,第二个我们在讲人口结构的时候,讲到了中国的高储蓄率,实际上投资过快增长,它是需要有钱去投,我们国家现阶段,储蓄率这么高,钱往哪儿流?你有那么高的储蓄率来支撑这么高的投资,这意味着什么?意味着高投资是有基础的,是有资金的,是有可持续性的,不是像其他的东南亚国家,像泰国、越南这些小国,大量的外国的资本,中国不是的,是靠本国国民的高储蓄率,美国的低储蓄率是靠中国人的高储蓄率,我们投资于他们的国债,他们在那里花钱、消费,他消费的高增长是靠别国的高储蓄率在维系的,我们去支持美国的经济,去支持他的消费,为什么不能用在高的投资上?所以我们一直在讲如果考虑到中国的人口结构,人口中大量的适龄劳动人口和国民的高储蓄,我们认为在中国高速工业化和城市化可能需要一个高投资来维系。大家如果看看美国的历史,我们国家去年人均GDP才超过2千美元,人家美国1995年就实现了,人家那城市化,那六车道的高速路,是靠二战的时候,美元升值的时候向欧洲借款来实现的,所以美国佬是占了全世界高储蓄的便宜。所以你的投资是由国内的实体经济的基础来维系它呢,这张图的黑线是讲就业人口,特别是城市的就业人口,主要吸纳农村就业的就是制造业和建筑业。我们把这两个产业都打压下去,或者说让它萧条下去,中国的城市化什么时候实现?靠什么去实现?这是宏观经济基本里面实际上我们一直在讲,我们需要抑制通胀,但是它是不是宏观调控的唯一目标,我们还要有高增长,还要有充分就业,还有进出口平衡,这才是宏观调控的总体目标。如果你偏一方,如果经济增数下来面对这么高的通胀率,你让老百姓都失业,就靠政府给那个三瓜两枣!能应对通胀吗?你只有给老百姓一份踏踏实实的工作,让他有一份稳定的收入,今天的通胀才不会像88年那样,他们去抢购,今年通胀上来了,老百姓平静地接受了,没有谁为了大米涨了1一块就去抢商店!个别的有,但大部分没有,为什么?大家对中国经济增长有信心,认为政府可以带领大家渡过难关!我们有就业,我们就有生存和发展的基础,所以心态都很平静,所以这个需要我们来权衡,宏观调控的目标到底是什么?简单的通胀下来了就能解决问题吗?其实现阶段的宏观调控出了紧缩货币政策,但是在实施中还是有很大的压力和挑战的,为什么这么说?因为大家知道,媒体上常听的一个词就是流动性过剩,尽管这个词不是很准确,因为过剩就会意味着钱会闲置,不能用,不用,就像产能过剩一下,实际上更准确的描述应该是资金应对的充裕,就是有了大量的钱,看钱往哪儿用。资金比较富裕,正是因为我们有一个劳动力大军,又有一个高速的经济增长,有这么高的储蓄,所以我们经济实体里才有这么多的资金,这些资金并不完全掌握在央行的手里,你想紧缩就能紧缩的,这就是我们所提出的现阶段在货币调控中面临的一个挑战,就是脱媒!就是说原来银行只是一个金融中介,把资金的需求者和供给者联系到一起,但是现在出现了脱媒现象,什么意思呢?就是说有资金的人或者说资金充裕的人不需要银行金融中介,他跟资金需求者自己去见面去了,他金融中介放边上去,为什么这么说啊?从2007年情况来讲,你整个银行新增的贷款,我们刚才讲了3.6万亿,超出了年初的信贷规模指标2.9万亿,已经大大增加了,但是财政支出多少?财政拿钱去搞基础设施,搞政府项目的多少?3.8万亿,远远高于银行贷款,去年企业债发了多少?1.7万亿,是2006年的三倍,还不说温州有多少人间资本,浙江有多少地下钱庄?还有什么信托资金都不在我们统计范围之内,那么你简单地靠这个控制贷款规模,加息,你只是银行体系内的控制,你对社会资金的调控力度太弱了,今年年初出现的雨雪天气,然后又是四川大地震,财政的支出力度肯定比去年还要大,当然现阶段,上周评了债券,债券的发行今年到底怎么样?今年的股市肯定不如去年,去年是8千多个亿,今年还不超过1千个亿,所以使得越来越多的人开始回归银行,这也是房地产企业为什么觉得今年资金短缺,手头上有点紧的一个原因.